Si vendo la casa de la playa de mi madre, de 79 años, ¿qué impuestos tengo que pagar?

Mi madre de 79 años dispone de una segunda vivienda en usufructo. El 50% de la vivienda es de mis hermanos y mía; en el caso de venta, ¿cómo tributaría fiscalmente?

Foto: Foto: Tuce (Unsplash)
Foto: Tuce (Unsplash)

Mi madre de 79 años dispone de una segunda vivienda no habitual en la playa y en usufructo que pretende vender. El 50% de la vivienda es de mis hermanos y mía; en el caso de venta, ¿cómo tributaria fiscalmente el importe recibido?, ¿podemos donarle nuestra parte antes de la venta?

En este caso, debemos diferenciar cómo tributa la venta del 50% de la vivienda que tiene la madre y el 50% que tienen los hijos sobre la que existe el usufructo de su madre.

La madre debe incluir en su declaración de IRPF la cantidad que perciba por la venta de ese 50%. Si la cantidad por la que se vende es superior a la cantidad por la que se adquirió, deberá declarar la diferencia como ganancia patrimonial sobre la que pesará un impuesto de entre el 19,5% y el 23,5% (año 2015). Si por el contrario no obtuviera ganancia alguna porque se vendiera a un precio inferior por el que se adquirió, no tendrá ningún impacto fiscal.

Al no tratarse de su vivienda habitual no podrá acogerse a la exención que establece el artículo 33.4.a) de la ley que regula el IRPF para mayores de 65 años, aunque sí podría beneficiarse de la reducción de aplicar los coeficientes de abatimiento si adquirió el inmueble antes del 31 de diciembre de 1994.

En cuanto a la parte de los hijos sobre la que la madre tiene el usufructo, debemos tomar el valor por el que se vende ese 50% y calcular qué cantidad le corresponde al usufructo y qué cantidad le corresponde a la nuda propiedad de los hijos.

La madre deberá tributar por el valor de su usufructo en el IRPF, aunque el importe a pagar podrá verse minorado si no hubiera percibido ningún rendimiento en concepto de alquiler por esa vivienda. Por su parte, los hijos deberán declarar el valor de la nuda propiedad en su IRPF por el que tributarán si ha existido ganancia patrimonial.

En este caso no se recomienda llevar a cabo la donación, pues al no poder aplicarse la exención para mayores de 65 años, la ganancia patrimonial tributará íntegramente en la declaración de la renta de la madre con el añadido de que habría que abonar también el Impuesto que afecta a las donaciones.

Vender por separado la vivienda y el garaje

Quiero vender mi vivienda habitual y tengo derecho a la exención de impuestos del IRPF por tener más de 65 años. Pero al comprador solo le interesa el piso sin garaje. Si vendo el garaje aparte, ¿está exento también del impuesto? Y en el caso contrario, ¿cómo valoraría la ganancia patrimonial por la venta del garaje si cuando lo compré pagué ambos juntos?

El artículo 33.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) establece que son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquel, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos.

No obstante, están exentas las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia (LIRPF art.33.4.b).

Para que la adquisición de una plaza de garaje se asimile a la de la vivienda, señala la Dirección General de Tributos (DGT), en consulta de 2 de marzo 2016, que es necesario que la misma se encuentre en el mismo edificio o complejo inmobiliario de la vivienda y que la adquisición, tanto de la vivienda como la plaza de garaje, se produzca en el mismo acto, aunque puede ser en documento distinto, entregando la posesión de todos los inmuebles en el mismo momento. En ningún caso puede tener uso distinto al privativo del propio adquirente.

Si, como en este caso, la adquisición de la vivienda y la plaza de garaje fue conjunta, pero la transmisión de la plaza de garaje se lleva cabo de forma separada a la vivienda, estaría igualmente exento siempre y cuando se produzca con anterioridad a la transmisión de la vivienda, o posteriormente, siempre que no transcurran más de dos años desde la transmisión de esta.

*Yoko Osorio, socia de VAbogados, para idealista.com/news.

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