He descubierto en mi hipoteca una cláusula que me impide alquilar mi vivienda

Al revisar mi hipoteca, he descubierto una cláusula por la que no puedo arrendar mi piso y que, de lo contrario, el banco podría solicitar la devolución completa del préstamo

Foto: Imagen de Alexander Stein en Pixabay.
Imagen de Alexander Stein en Pixabay.

Revisando la escritura de mi hipoteca buscando cláusulas denunciables, he encontrado una sospechosa. Tengo firmado que no puedo arrendar mi piso y que, de lo contrario, el banco podrá solicitar la devolución completa del préstamo. Lo que en la práctica quiere decir que si tengo que mudarme, tengo que mantenerlo vacío porque, obviamente, no tengo el dinero para poder pagarlo. ¿Eso es correcto?, ¿es una cláusula abusiva o podría serlo pero aún no lo han dictaminado los tribunales?

Este tipo de cláusulas que prohíben el arrendamiento por parte del prestatario han sido objeto de pronunciamiento por parte del Tribunal Supremo, quien ha sostenido que el acreedor hipotecario no puede pretender del hipotecante, y menos todavía imponerle, el compromiso de no arrendar la finca hipotecada, cualquiera que sea la consecuencia que pudiera acarrear la violación de la estipulación.

De acuerdo a la jurisprudencia, se trata de una cláusula abusiva por imponer garantías desproporcionadas en relación con el riesgo asumido, de acuerdo a lo establecido por el artículo 88 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, por tanto, “la cláusula que establezca la absoluta prohibición de arrendar no solo no es inscribible sino que no es válida”.

Por lo tanto, el hipotecante puede arrendar libremente la finca hipotecada, siempre que los arrendamientos posteriores a la constitución de la hipoteca puedan ser cancelados en caso de ejecución hipotecaria y adjudicación a un tercero de la finca hipotecada.

Solo en aquellos casos en que los arrendamientos posteriores a la constitución de la hipoteca no puedan ser cancelados en caso de ejecución hipotecaria y adjudicación a un tercero de la finca hipotecada, considera el Tribunal Supremo que sería lícito incluir este tipo de cláusulas con el fin de mantener la hipoteca como una garantía integra, sin que ello pueda entenderse como un desequilibrio para el hipotecante, para evitar adjudicaciones a un precio de remate inferior al de la deuda garantizada.

Impuestos de una vivienda heredada

He recibido en herencia, junto a mis cuatro hermanos, un piso de una hermana fallecida. ¿Qué impuestos debemos pagar los cinco herederos? Unos tenemos más de 65 años y otros no. ¿Hay alguna diferencia?

En primer lugar, el Impuesto de Sucesiones grava la transmisión de bienes y derechos por causa de fallecimiento de una persona física y se encuentra regulado de forma general en la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Aun así, se debe indicar que tal impuesto se encuentra cedido a las comunidades autónomas, por lo que su regulación y tipo impositivo dependerá de la comunidad autónoma en donde se practique la liquidación.

Por otro lado, es importante destacar que la recepción de una herencia afecta a la declaración de la renta, para lo cual -en el caso que nos interesa y en el que varios hermanos reciben un porcentaje indiviso de un inmueble-, se deben imputar en la declaración del IRPF las rentas inmobiliarias -generalmente el 1,1% o 2% del valor catastral-, si el inmueble no es la vivienda habitual, o si procede, se debe declarar el rendimiento del alquiler si el inmueble estuvo arrendado, o la ganancia patrimonial generada si la vivienda, posteriormente, es vendida.

En cuanto a la diferencia de edad existente entre los herederos a efectos de los impuestos a abonarse, se encuentra relacionada con la posibilidad de que al heredar un inmueble o alguna cuota del mismo, esto tenga una incidencia directa en la renta del contribuyente, y si esa adquisición finalmente causa una plusvalía o un incremento en el patrimonio.

En este sentido, el articulo 41.bis del Real Decreto 439/2007 de 30 de marzo por el que se aprueba el reglamento del IRPF establece que estarán exentas la ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por los mayores de 65 años.

*Ignacio de Azúa Villalobos, socio de VAbogados, para idealista.com/news.

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