Mis padres, mayores de 65 años, han vendido la casa del pueblo, ¿deben declararlo?

Mis padres son mayores de 65 años y han vendido una casa en el pueblo que no es su vivienda habitual. ¿Tienen que tributar por esa venta?

En caso de venta de una vivienda, por regla general, los propietarios están sujetos a tributación por el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), puesto que esta habría generado una ganancia patrimonial.

La ganancia patrimonial se calcula en base a la diferencia entre el valor al que se vende el inmueble y el valor al que se compró en su momento, actualizándolo mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido.

Ahora bien, en caso de que la vivienda se venda por un importe inferior al que se compró, se considera que existe una pérdida patrimonial y la misma no debe tributar.

Es preciso tener en cuenta que el artículo 33.4 de la Ley del IRPF establece la exención del impuesto a aquellas ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”.

Por lo tanto, no es aplicable la exención al caso planteado, puesto que no se trata de la vivienda habitual del matrimonio y deben tributar por la ganancia patrimonial que se ha producido en el valor del patrimonio de los contribuyentes y que se ha puesto de manifiesto con la venta del inmueble.

No obstante lo anterior, sería posible que quedaran exentos del pago del impuesto en el caso de que dichas ganancias o rentas hubiesen estado destinadas a adquirir algún producto que tenga la finalidad de constituirse como renta vitalicia y que sirva para reforzar sus ingresos una vez retirados.

Así lo establece el artículo 38.3 de la Ley del IPRF al señalar que “podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. La cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros". En tal caso, la ganancia patrimonial quedaría exenta del pago de IRPF.

Piso de alquiler destrozado

Hace un año arrendé una casa en perfecto estado y me la han entregado sucia y totalmente deteriorada. Tengo fotos para demostrar los daños, que son superiores a los 2.000 euros de fianza. ¿Qué puedo hacer?, ¿cómo puedo reclamar los daños, ya que son muebles, paredes, etc.?

Al finalizar el contrato de arrendamiento, el arrendatario está obligado a devolver la cosa arrendada tal y como la recibió, respondiendo de todos los daños que presente, salvo aquellos que se deriven del desgaste natural por el uso ordinario de la cosa.

Por otra parte, el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) indica que es obligatoria la exigencia y prestación de la fianza en el momento de la celebración del contrato, la cual, en caso de arrendamiento de viviendas, será equivalente a la cantidad correspondiente a una mensualidad de la renta. Tal cantidad, como dispone el apartado 4º del mismo artículo, debe ser restituida por el arrendatario al final del arriendo.

En caso de que al finalizar el arrendamiento el inmueble hubiese sufrido daños, no procedería la devolución de la misma, puesto que sería necesario aplicar esta al cumplimiento de las obligaciones incumplidas por el arrendatario o a la reparación de los daños causados que le sean imputables. Así lo refrenda la jurisprudencia al señalar que la fianza se constituye para garantizar al arrendador el cumplimiento del contrato y de las obligaciones asumidas por el arrendatario, así como para responder de los posibles daños y perjuicios que pudiera presentar el inmueble arrendado en el momento de finalización del mismo.

En el supuesto de que al finalizar el arrendamiento existieran desperfectos en la vivienda o mobiliario, recae sobre el arrendador la carga de probar no solo la existencia de tales daños, sino que adicionalmente debe probar que los mismos han sido ocasionados por un mal uso de la cosa imputable al arrendatario.

Por lo tanto, el arrendador tendría que interponer una reclamación judicial para reclamar los daños y acreditar que los perjuicios que se han causado exceden de lo que sería un uso diligente de la cosa. Si los desperfectos fuesen superiores a la cantidad que se hubiese prestado en concepto de fianza, se podrá pedir por parte del arrendador el total de los gastos que se hubiesen ocasionado. En todo caso, es al juez a quien le correspondería decidir en vía judicial si se ha producido el incumplimiento por parte del arrendatario, así como la cuantía de los daños en el caso concreto y, por consiguiente, determinar si la retención de la fianza está o no justificada.

*Marta Romero Orozco, socia de Lean Abogados para idealista.com/news.

Si tiene alguna duda sobre la consulta resuelta y quiere más información, puede escribir un correo electrónico a: redaccion@idealista.com.