¿Se puede vender una casa por debajo del valor catastral?

Conviene comenzar señalando que en nuestro Derecho Civil rige, entre otros, el principio de autonomía de la voluntad de las partes, es decir, posibilidad de alcanzar un acuerdo en los términos que libremente se pacten, siempre que lo pactado no resulte contrario a las leyes, a la moral ni al orden público. En este sentido, las partes podrán pactar un precio por debajo del valor catastral que la Administración establezca.

El valor catastral se trata de un importe administrativo que se fija de forma objetiva para cada bien inmueble, cuyo resultado se obtiene de la aplicación de unos determinados criterios de valoración que se recogen en la 'ponencia' de valores del municipio correspondiente donde se encuentre el bien inmueble.

El hecho de transmitir un bien inmueble por un precio inferior al valor catastral del inmueble puede conllevar determinadas consecuencias fiscales para la parte compradora. En este sentido, y sobre la base de la obligación del comprador de hacer frente al impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas (ITP), la Agencia Tributaria podría proceder a efectuar una comprobación de los valores que figuren en los registros oficiales, entrando en juego unos coeficientes correctores en los que se tiene en cuenta el momento en que se produce el hecho imponible, esto es, la fecha de transmisión del bien inmueble.

En consecuencia, el comprador se verá obligado a abonar el ITP respecto de aquella diferencia que resulte entre el valor de venta que haya sido declarado y el valor catastral comprobado. Por otro lado, la parte vendedora habrá de declarar en el impuesto de la renta de las personas físicas (IRPF), y como plusvalía, el valor más elevado que haya sido comprobado.

Una vez la Administración le gire la nueva liquidación, acorde al valor catastral que estableció la misma, tiene la posibilidad de aceptarla y abonar las cantidades o, si considera que el valor catastral y determinado por la Administración no se ajusta a mercado, podría solicitar la apertura de un expediente de tasación pericial contradictoria en el que habría que defender que el valor real es inferior al que fijó la Administración.

Vender una vivienda heredada

Voy a vender un inmueble heredado y quiero reinvertir el dinero en comprar otro como vivienda habitual, mi primera vivienda. ¿Qué impuestos tendría que pagar? ¿Tengo derecho a alguna exención fiscal? ¿Qué plazo tendría para comprar si es así?

En primer lugar, habría que hacer distinción entre el negocio jurídico de la venta y el de la posterior adquisición, puesto que en uno y otro caso entran en juego diferentes tributos. Respecto de la venta del bien inmueble que se ha adquirido tras la sucesión 'mortis causa' y que se desea transmitir, los impuestos que han de liquidarse serían los siguientes:

1.- En el IRPF, el propietario del bien inmueble tendrá que declarar las cantidades percibidas por la venta. En este sentido, únicamente se debería tributar por los casos en los que se venda por un valor mayor al valor de adquisición (en el presente caso, cuando se recibe en herencia), puesto que si la vivienda se vende por una valor menor, se considera que no ha existido un incremento patrimonial.

2.- El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (conocido como plusvalía municipal), que habrá de ser liquidado por el vendedor llegado el momento de la venta. Dicho impuesto se calcula teniendo en cuanta el valor catastral del bien inmueble y el número de años que se ha tenido en propiedad, con el límite máximo, a los efectos que nos ocupan, de 20 años. Hasta ahora, se exige el abono del impuesto tanto en los supuestos en los que se haya experimentado una plusvalía (valor de venta superior al de la compra) como en los de minusvalía (valor de venta inferior al de la compra). En este sentido, hay que tener en cuenta que tras el pronunciamiento del Tribunal Constitucional, los ayuntamientos tendrán que adaptar la normativa para evitar que se tribute cuando el contribuyente haya sufrido una minusvalía.

Por otro lado, la posterior adquisición de un bien inmueble tendrá como consecuencia el deber de abonar determinados impuestos que gravan dicho negocio jurídico, y en concreto:

3.- Si la vivienda que se compra se considera de primera entrega, el comprador tendrá que cargar con el pago del impuesto sobre el valor añadido (IVA). En este sentido, se aplicará un 10% con carácter general y un 4% en los casos en que las viviendas se encuentren sometidas a algún régimen de protección.

4.- Si la vivienda que se adquiere es una vivienda de segunda mano, el impuesto que habrá de abonarse sería el de transmisiones patrimoniales onerosas (ITP). El tipo impositivo varía en función de la comunidad autónoma en que radique el bien. Normalmente oscila entre el 6% y el 10% sobre el precio que se fije en la escritura de compraventa.

5.- El impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) grava los documentos notariales y varía en función de la comunidad autónoma. Varía entre el 0,5% y el 1,5% del valor de venta.

6.- Salvo pacto en contrario, el vendedor está obligado a abonar el controvertido impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, tanto si ha sufrido una plusvalía (cuando el valor de venta es superior al de compra) como una minusvalía (valor de venta inferior al de compra). No obstante, y como ya ha sido expuesto en otras ocasiones, se ha declarado la inconstitucionalidad de este segundo supuesto.

Sin perjuicio de todo lo anterior, y a efectos del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), existe una exención por reinversión de la vivienda habitual. En este sentido, las ganancias percibidas tras la venta del bien inmueble podrían resultar exentas de tributar cuando el importe que se obtiene por la venta se destine a la adquisición de vivienda habitual. De esta exención se podrá beneficiar siempre y cuando la reinversión del importe que se obtiene por la enajenación se efectúe en un plazo máximo de dos años, y siempre y cuando el inmueble objeto de la venta se destine a vivienda habitual.

*Ignacio de Azúa Villalobos, socio de Lean Abogados y Jorge López, para idealista.com/news.

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