Voy a vender una vivienda alquilada, ¿puedo evitar la plusvalía si reinvierto el dinero?

Tengo una vivienda alquilada que quiero vender. ¿Puedo evitar la plusvalía si voy a comprar una vivienda para utilizarla como vivienda habitual?

Foto: Voy a vender una vivienda alquilada, ¿puedo evitar la plusvalía si reinvierto el dinero? (Foto: Corbis)
Voy a vender una vivienda alquilada, ¿puedo evitar la plusvalía si reinvierto el dinero? (Foto: Corbis)

Tengo una vivienda alquilada que quiero vender. ¿Puedo evitar la plusvalía si voy a comprar una vivienda para utilizarla como vivienda habitual?

En el presente supuesto, es necesario distinguir los impuestos por los que se debe tributar en la venta de un inmueble, de un lado la plusvalía municipal y de otro la tributación por el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), también denominado plusvalía municipal, se ocupa de gravar el incremento de valor que experimenten los terrenos de carácter urbano y que se pone de manifiesto como consecuencia de la transmisión de la vivienda por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre dichos terrenos.

En principio, el sujeto pasivo obligado al pago de la correspondiente plusvalía municipal es la persona que transmite el inmueble o la que constituye o transmite el derecho real. No se prevé ninguna exención para el caso de reinversión en una nueva vivienda habitual en la ley reguladora del mismo, con lo cual no estaría exento del pago de este impuesto. Por lo tanto, si se trata de un terreno de naturaleza urbana, al vender el mismo y producirse la transmisión de la propiedad, dicha venta está sujeta al pago de la denominada plusvalía municipal, siempre que se hubiese obtenido una ganancia con la venta.

En caso de que no se produzca un incremento en el valor del terreno urbano, sino que se hayan generado pérdidas mediante la venta de la vivienda, no se devenga el impuesto municipal y no existe la obligación de tributar, tal como ha declarado recientemente el Tribunal Constitucional (STC 11 de mayo de 2017).

Respecto al IRPF, en caso de que la venta genere una ganancia patrimonial, la misma debe calcularse en base a la diferencia entre el valor al que se vende el inmueble y el valor al que se compró en su momento, actualizándolo mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido. Por el contrario, en caso de que la vivienda se venda por un importe inferior al que se compró, se considera que existe una pérdida patrimonial y la misma no debe tributar.

Conviene mencionar que resulta de aplicación la exención por reinversión en vivienda habitual, prevista para aquellas supuestos en los que el importe de la transmisión de la vivienda habitual se reinvirtiera en la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.

Igualmente, se dispone en el artículo 33.4 a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas una exención del impuesto a aquellas ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años. Sin embargo, en este supuesto, y aun en el hipotético caso de que el vendedor fuese mayor de 65 años, no sería aplicable tal exención al no tratarse de su vivienda habitual, sino de una vivienda que tenía alquilada, por lo que se encontraría fuera de los supuestos de exención.

Darse de baja en una cooperativa

Hace unos años entré como socio en una cooperativa, adquiriendo el derecho sobre una vivienda libre cuyo plazo de entrega lamentablemente se ha ido retrasando hasta el punto de que mi familia ha crecido y se me quedaría pequeña. Se acerca la fecha de escritura y sé que es posible ceder mi derecho en la cooperativa, pero tengo alguna duda. ¿Es posible, legalmente, ceder este derecho por un importe superior al que tengo en la cooperativa antes de escriturar? En caso afirmativo, ¿cómo es el procedimiento habitual? ¿Cómo tendría que declarar ese incremento de ingresos y a cuánto tributaría?

Deberá atenderse a lo establecido en los estatutos de la cooperativa, para saber en qué supuestos podrá darse de baja voluntariamente, y que esta se considere como justificada o no, la existencia o no de periodo mínimo de permanencia.

De acuerdo al artículo 96 de la ley, los estatutos deberán establecer el tiempo mínimo de permanencia en la cooperativa de los socios en su condición de cedentes del uso y aprovechamiento de los bienes.

En las cooperativas de viviendas, si el socio pretende transmitir sus derechos sobre la vivienda o local, antes de haber transcurrido el plazo fijado por los estatutos con las limitaciones establecidas por la ley, deberá ponerlos a disposición de la cooperativa, la cual los ofrecerá a los solicitantes de admisión como socios por orden de antigüedad.

El precio de tanteo será igual a la cantidad desembolsada por el socio que transmite sus derechos sobre la vivienda o local, incrementada con la revalorización que haya experimentado, conforme al índice de precios al consumo, durante el periodo comprendido entre las fechas de los distintos desembolsos parciales y la fecha de la comunicación de la intención de transmisión de los derechos sobre la vivienda o local.

Transcurridos tres meses desde que el socio puso en conocimiento del consejo rector el propósito de transmitir sus derechos sobre la vivienda o local, sin que ningún solicitante de admisión como socio por orden de antigüedad haga uso del derecho de preferencia para la adquisición de los mismos, el socio queda autorizado para transmitirlos a terceros no socios. En caso de venta a terceros, el precio de adquisición sería el libremente pactado por las partes.

En el caso de obtener un ingreso en la transmisión directa de sus derechos a un tercero no socio, o por la actualización de sus aportaciones iniciales a la cooperativa (art. 49 Ley 27/1999, Ley General de Cooperativas), el socio saliente tendría que declararlo conforme a su declaración-autoliquidación del IRPF de ese ejercicio, tributando conforme a su tramo personal (art. 33 y ss. Ley 35/2006, Ley del IRPF).

*Marta Romero Orozco, socia de Lean Abogados para idealista.com/news.

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