Si vendo un piso heredado sin ganancia patrimonial, ¿debo declararlo?

En 2016 vendí un inmueble procedente de una herencia. En el caso de que no haya ganancia patrimonial, ¿debo declararlo en la renta?

Foto: Si vendo un piso heredado sin ganancia patrimonial, ¿debo declararlo? (Foto: Corbis)
Si vendo un piso heredado sin ganancia patrimonial, ¿debo declararlo? (Foto: Corbis)

En 2016 vendí un inmueble procedente de una herencia. En el caso de que no haya ganancia patrimonial, es decir, si se ha vendido por menos de lo que figura en la escritura de herencia, ¿debo declararlo en la renta?

En el momento de llevar a cabo la venta de un inmueble, el vendedor deber hacer frente al pago de dos impuestos:

1.- El impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), ya que se trata de una ganancia (o pérdida) patrimonial que el contribuyente tendrá que integrar en su base imponible del ahorro, tributando al tipo correspondiente en función del resto de ganancias obtenidas durante el mismo ejercicio fiscal.

2.- El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor experimentado por los terrenos e inmuebles de naturaleza urbana en el momento de su venta. Es un tributo de carácter municipal.

En aquellos casos en los que la venta de la vivienda reporta una pérdida para el contribuyente, y teniendo presente que la cuota a pagar, en ambos impuestos, se calcula en función del aumento de valor del inmueble en el momento de transmisión con respecto al momento de su adquisición, parece evidente que cuando existen minusvalías en su valor, no tendremos que pagar a Hacienda.

En concreto, en relación al IRPF, no tendremos que pagar más, ya que se considera que ha existido una pérdida patrimonial y, por tanto, no debemos tributar por la venta del inmueble. Sin embargo, no pagar no nos exime de no declarar dicha pérdida. Tendremos que incluirla en nuestra declaración de la renta.

Además, incluir la pérdida en la declaración será beneficioso para nosotros, ya que se podrá compensar con los rendimientos positivos del capital mobiliario, como la plusvalía generada por la venta de unas acciones, de manera que se puede utilizar para minorar la carga tributaria del IRPF, siempre y cuando se hayan obtenido en el mismo ejercicio fiscal.

Por el contrario, en relación a la plusvalía municipal, los ayuntamientos siguen exigiendo el pago del tributo con independencia del valor del terreno en el momento de la transmisión, pues la forma de cálculo no tiene en cuenta la ganancia o pérdida real, sino el incremento de valor experimentado por el terreno tomando como base el valor catastral.

Sin embargo, numerosas son las sentencias que exponen que, al no producirse incremento de valor alguno en la transmisión de la vivienda, no podrá exigirse el pago al contribuyente. Por ello, aunque el contribuyente viene obligado al pago de las cantidades correspondientes a este impuesto municipal, podrá iniciar la reclamación en vía administrativa y de manera consecutiva en vía judicial.

Comprar un piso a medias con una hermana

¿Puedo comprar un apartamento con una hermana al 50% si ella tiene nacionalidad estadounidense y yo española?

No existe ningún inconveniente para que puedan llevar a cabo la operación de compraventa que nos plantea. En el caso concreto de su hermana, al no tener nacionalidad española, debe disponer con carácter obligatorio del NIE (Número de Identificación de Extranjeros), que se trata de un número personal, único y exclusivo de carácter secuencial y que es imprescindible para realizar cualquier tipo de transacción económica en nuestro país.

Este documento es otorgado de oficio por la Dirección General de la Policía a todo extranjero al que se le inicie un proceso administrativo, pero también puede ser solicitado siempre que se acredite el motivo de la solicitud. Esta solicitud puede hacerse desde fuera de España —a través de la embajada o del consulado— o desde nuestro país, acudiendo a una oficina de extranjería o a una comisaría de policía. Una vez solicitado y obtenido el NIE, el extranjero no residente en España puede iniciar la compra de la vivienda.

En cuanto al pago de la compra, teniendo en cuenta que cada una de ustedes va a adquirir un porcentaje de la finca, les aconsejamos que su hermana abra una cuenta bancaria en España, hecho que no es obligatorio en nuestro país, aunque sí recomendable, pues todos los impuestos y gastos asociados a la compra (IVA, ITP, gastos de notaria, gestión…) deben ser abonados en España. Por lo que si su hermana dispone de una cuenta bancaria, agilizará el abonado de todos los pagos inherentes a las operaciones a que ella deba hacer frente.

Por otro lado, no debemos olvidar el efecto fiscal que despliega la operación en aquellas personas cuya residencia no se encuentre en territorio español, en concreto, su hermana deberá tributar en el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR), que es un tributo directo que grava lo obtenido en territorio español por las personas físicas y jurídicas no residentes en España, salvo que por circunstancias establecidas en la ley deban tributar vía IRPF. Se entiende que una persona tiene la residencia habitual en nuestro país cuando pasa en España 183 días durante el año natural. En este caso, tributaría por IRPF y no por IRNR.

*Yoko Osorio, socia de Lean Abogados para idealista.com/news.

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