Queremos subir el alquiler a un inquilino cuya renta no se ha subido desde 1961. El contrato es indefinido y paga 9,31 euros. Actualmente, la casa se puede vender en 190.000 euros. ¿Cuánto podemos subir el alquiler?

Las actualizaciones de rentas relativas a arrendamientos anteriores al año 1964 podrían haberse llevado a cabo solo durante los 10 años siguientes a la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU), esto es, como límite hasta enero del año 2005.

En ese sentido, y para el supuesto que se plantea, si la actualización no se ha llevado hasta la fecha señalada, solo se podrán aplicar las actualizaciones que hayan quedado establecidas en el contrato de alquiler original.

La posibilidad de realizar, por parte del arrendatario, la actualización una sola vez ha quedado establecida principalmente en la sentencia del Tribunal Supremo, de 15 de noviembre de 2010. En cualquier caso, para poder rescindir un contrato de arrendamiento de este tipo, habrá que estarse a la fecha de su prórroga forzosa, es decir, cuando se cumpla la anualidad correspondiente.

Dependiendo del día y mes en que se firmó inicialmente, el arrendatario podrá denegar dicha prórroga, siempre y cuando se dé alguna de las circunstancias que están recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, y que son:

1.- Que el propietario, sus hijos o sus ascendientes necesiten para sí la vivienda que ahora se encuentre alquilada.

2.- Que la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, salvo que la desocupación obedezca a una causa justa.

3.- Cuando se proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, al menos, con un tercio más de viviendas que las que tiene actualmente el edificio.

4.- Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población, y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender sus necesidades.

Declararse insolvente

Llevo mucho tiempo en paro. Perdí mi vivienda y tuve que entregarla al banco en dación de pago, pero a causa de mi largo estado en desempleo, se me acumularon unas pocas contribuciones, llegando a la cifra de unos 4.000 euros y subiendo. ¿Podría declararme insolvente?

En primer lugar, se ha de tener en cuenta que una persona física que quiera declararse insolvente ha de seguir una serie de trámites jurídicos para tal fin. Estos se desarrollan mediante la declaración de concurso del deudor, cuyo procedimiento se encuentra regulado en la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal; la cual en su artículo 1.1 determina el ámbito subjetivo de aplicación de la misma, por el que se establece que “la declaración de concurso procederá respecto de cualquier deudor, sea persona natural o jurídica”.

A su vez, el precepto 2 de la citada ley establece uno de los requisitos principales que tiene que cumplir el deudor para su declaración de concurso, sobre todo si este es voluntario; “si la solicitud de declaración de concurso la presenta el deudor, deberá justificar su endeudamiento y su estado de insolvencia, que podrá ser actual o inminente”. Por lo tanto, el deudor que inste el concurso debe probar su estado de insolvencia, con independencia de que esta sea inminente o efectiva.

En este sentido, ¿cuándo un deudor es insolvente? En el caso que nos ocupa, existe una deuda de 4.000 euros que posiblemente, con el tiempo, podría verse incrementada. Lo cierto es que la Ley Concursal no establece un parámetro exacto referente a qué cantidad ha de ascender la deuda para poder suponer que el deudor se encuentra en estado de insolvencia. No obstante, sí define el mismo de una forma más abstracta. Así, el artículo 2 continúa de la siguiente forma: “[…] se encuentra en estado de insolvencia inminente el deudor que prevea que no podrá cumplir regular y puntualmente sus obligaciones”.

Tras esto, y después de analizar el supuesto que ahora se plantea, habría que poner en contexto no solo la deuda actual, sino también el hecho de que la vivienda fue objeto de dación en pago, además de la posibilidad de que la deuda actual se vea incrementada con el tiempo.

Así las cosas, es necesario disponer de todos los datos referentes a las condiciones o circunstancias económicas y personales que atraviesa el deudor para así poder comprobar si el mismo es incapaz de atender las obligaciones que se le presentan y por tanto cumplir con el requisito de justificar que se encuentra en estado de insolvencia con el fin de solicitar la declaración de concurso.

*Yoko Osorio, socia de Lean Abogados, para idealista.com/news.

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