Heredé el 50% de un piso en Madrid y quiero comprar el otro 50%, ¿qué debo hacer?

He heredado el 50% de un piso en Madrid y quiero comprar el otro 50% que está en manos de varios titulares. ¿Cómo debería hacerlo? En el banco me han aconsejado —para evitar pagar el 6% de ITP del valor escriturado— hacer una extinción de condominio. ¿Qué ganancia o ventajas podría suponer para ambas partes si así lo hiciera?

El supuesto que nos plantea es un problema que se da en muchas ocasiones cuando varias personas comparten la propiedad de una vivienda. Teniendo en cuenta que usted dispone tan solo del 50% de la propiedad del inmueble, puede llevar a cabo las siguientes opciones:

1.- Proceder a la extinción del condominio, la cual puede realizarse a través de las siguientes vías:

- Mediante un acuerdo con el otro copropietario, a través de la venta de la totalidad de participación del inmueble a un tercero.

- Mediante la adjudicación a uno de los propietarios compensando a las partes que dejaran de disponer de la propiedad. En este sentido, cabe destacar que el artículo 400 del Código Civil señala que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”. Dicha extinción tributa por la parte del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), y en este caso tan solo tendrá que pagar un 1% más los gastos de notaría. Asimismo, señalar que en caso de que la extinción se efectúe a favor de los partícipes que la integran, la operación está exenta del pago del impuesto de valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido también como plusvalía municipal.

2.- Proceder a la venta de su porcentaje de participación. Tal como le ha advertido el banco, en el caso de la venta de su cuota indivisa, tendrá que hacer frente al pago del 6% del importe escriturado en el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en la Comunidad de Madrid. En el caso de la compraventa, deberá tributar en el IRPF si se produce una ganancia patrimonial. Mientras que la extinción del condominio en principio, y salvo que se produzca una compensación económica a la otra parte, no constituye una alteración patrimonial.

En caso de que usted quiera quedarse con el 100% del inmueble, la opción más aconsejable es llevar a cabo la extinción del condominio.

Venta de un piso a plazos

Voy a vender un piso a plazos y quisiera saber qué opciones tengo para hacerlo y si tengo que pagar impuestos por el valor total de la venta de golpe o anualmente según las cantidades que perciba.

En caso de proceder a la venta de la vivienda, deberá hacer frente al pago de la ganancia patrimonial que esta genera en relación con el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF). La ganancia patrimonial se calcula en base a la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró en su momento, actualizándolo mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido.

De acuerdo con el artículo 14.1 c) de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, “las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al periodo impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial”.

Ahora bien, el apartado 2 del mismo artículo recoge una serie de reglas especiales de imputación, disponiendo en su letra c) lo siguiente: “En el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado, el contribuyente podrá optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en tales operaciones, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes. Se considerarán operaciones a plazos o con precio aplazado aquellas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el periodo transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año”.

Por tanto, es posible que la ganancia patrimonial que pueda derivarse de la venta de la vivienda se impute de manera proporcional a medida que resulten exigibles los cobros anualmente. También es importante que sepa que en caso de que la vivienda se venda por un importe inferior al que se compró, se considera que existe una pérdida patrimonial y no se debe tributar.

Por otra, la venta estaría sujeta al pago del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTU), también llamada plusvalía municipal. Este impuesto grava el incremento del valor que experimenten los terrenos urbanos, calculando dicho incremento en el momento de la venta conforme al porcentaje fijado por ley que se aplica sobre el valor del terreno.

La plusvalía se paga en el ayuntamiento del lugar donde se encuentre la finca y generalmente es el vendedor quien hace frente a su pago. A efectos informativos, señalar que en caso de que la venta de una vivienda le haya generado pérdidas, no existe obligación de pagar la plusvalía municipal, tal como ha declarado recientemente el Tribunal Constitucional.

*Ignacio de Azúa Villalobos, socio de Lean Abogados, y Silvia Frade Sosa, para idealista.com/news.

Si tiene alguna duda sobre la consulta resuelta y quiere más información, puede escribir un correo electrónico a: redaccion@idealista.com.