¿Se pueden reclamar los gastos de la hipoteca en una subrogación?
En el caso de una hipoteca subrogada, ¿se pueden reclamar los gastos hipotecarios a ambas entidades financieras?
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En el caso de una hipoteca subrogada, ¿se pueden reclamar los gastos hipotecarios a ambas entidades financieras?
Tras la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de diciembre de 2015, queda abierta la vía a la reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca, por considerarse abusiva la cláusula de atribución de gastos que impone al prestatario la obligación de asumir por completo los gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario.
En este sentido, los gastos de formalización de la hipoteca que pueden ser reclamados a consecuencia de la abusividad de la cláusula serían los gastos de notaría, los gastos derivados del Registro de la Propiedad a la hora de inscribir en el registro el derecho real de hipoteca, los gastos derivados de posibles tributos que graven el préstamo hipotecario, esto es, el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), y, por último, los gastos de gestoría cuando esta fue impuesta por la entidad.
Esta reclamación es viable cuando se ha incluido en un préstamo hipotecario la cláusula de atribución de gastos sin la debida negociación de la misma, tratándose pues de una cláusula predispuesta, y nos encontramos ante un prestatario que tiene la condición de consumidor. Decretada la abusividad de la cláusula, la misma deviene nula, lo que supone que esta se entienda como no puesta a efectos del contrato, y, en consecuencia, procedería la restitución recíproca de las prestaciones.
En efecto, y en vista de la jurisprudencia existente, podrán reclamarse los gastos derivados de la formalización de un préstamo con garantía hipotecaria cuando se formalice una novación hipotecaria y, como en el presente caso, cuando exista una subrogación de cualquiera de las partes del contrato, ya sea la parte prestamista o bien, como en la inmensa mayoría de los supuestos, cuando es el prestatario quien queda subrogado en el préstamo hipotecario (donde se produce una sustitución del deudor-prestatario original).
Venden el edificio donde soy inquilino
Mi madre vive desde hace 50 años en un piso de alquiler. Le acaban de comunicar que han puesto la finca a la venta para hacer un nuevo edificio, y que deberá dejar el piso en seis meses. ¿Le corresponde alguna indemnización?, ¿cuánto? Y ¿cuánto tiempo tiene para abandonar la vivienda desde que se produzca la venta?
Cuando hablamos de un contrato de arrendamiento, hacemos referencia a un tipo de contrato que se establece normalmente entre dos partes y que supone que la primera (arrendador) le entrega algún elemento suyo (mueble o inmueble) a la segunda parte (arrendatario) para que lo utilice en su beneficio propio. En este contexto, una de las cuestiones que más dudas suscitan son las causas de extinción del mencionado contrato y las consecuencias de estas.
En el supuesto que nos ocupa, el contrato de arrendamiento se celebró en 1967, por lo que el primer paso sería comprobar qué cuerpo normativo rige el mismo en virtud del régimen de transitoriedad establecido por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Así pues, la mencionada ley establece en su disposición transitoria segunda lo siguiente: “Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria”.
Por tanto, para la regulación de estos contratos, tendremos que acudir, como regla general, a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964 aprobada mediante Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, la cual establece en su artículo 62 cinco motivos por los que el arrendador puede pedir que termine la prórroga que viene disfrutando el inquilino actual.
En concreto, el motivo que podría ser de aplicación al supuesto de hecho sería el segundo, que reza así: “Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquella hubiere y una, como mínimo si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere”.
Esto quiere decir que el arrendador podrá pedir al inquilino que abandone la vivienda o local cuando aquel pretenda derribar el edificio actual para construir otro nuevo. Siempre y cuando el nuevo edificio tenga, obligatoriamente, un tercio o más de viviendas que las que tenía el edificio derribado. Es por esto que, si en el presente caso se cumple esta condición, el propietario sí podrá pedirle a la inquilina que abandone la vivienda.
Relativo al pago de una posible indemnización, el artículo 81.4 regula la obligación de pago de una determinada indemnización a aquellos inquilinos que no tengan intención de volver a instalarse en el nuevo edificio, así el precepto mencionado determina: “El inquilino o arrendatario que no desee instalarse en el inmueble reedificado entregará al arrendador documento expresivo de su decisión, y al momento de desalojar deberá ser indemnizado por aquel con el importe de seis mensualidades de la renta que viniere pagando”. En función de esto, si la arrendataria no tiene intención de volver a instalarse en la nueva edificación, le corresponderá una indemnización cuya cuantía debe ascender al total de seis mensualidades de la renta que hubiese venido pagando.
* Jorge López y Gema Luna, abogados de Lean Abogados, para idealista.com/news.
Si tiene alguna duda sobre la consulta resuelta y quiere más información, puede escribir un correo electrónico a: redaccion@idealista.com.
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