¿Debo esperar a que termine un contrato de alquiler para echar a un inquilino moroso?

Tengo un piso alquilado. Me deben cuatro meses de alquiler y el contrato vence el 15 de mayo de 2018. ¿Debo esperar a que venza el contrato o puedo empezar ya los trámites de desahucio y reclamar las rentas que me deben? En caso de empezar los tramites de desahucio y tres meses antes del vencimiento de contrato, ¿puedo notificar que no lo renovaré?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge el régimen jurídico aplicable a la relación de arrendador y arrendatario en los contratos de arrendamiento, tanto para uso de vivienda como para uso distinto de vivienda.

En cuanto a la duración del contrato, es preciso tener en cuenta que, de acuerdo al artículo 9 de la LAU, el contrato de arrendamiento durará el tiempo pactado por las partes. No obstante, la ley establece un sistema de prórroga obligatoria, según el cual si la duración del contrato fuese inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del mismo, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, “salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.

Esta prórroga del contrato es potestativa para el arrendatario y obligatoria para el propietario. No obstante lo anterior, debemos tener en cuenta que el pago de la renta constituye una obligación esencial del arrendatario. Conforme al artículo 27 de la LAU, el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte cumplidora a exigir el cumplimiento de la obligación o promover la resolución del contrato de arrendamiento, indicando expresamente que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Por lo tanto, si ha habido un incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del inquilino, usted puede iniciar el procedimiento de desahucio y reclamación de cantidades regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), sin necesidad de esperar a la fecha de terminación del contrato.

Antes de presentar la demanda, debe enviar un requerimiento previo al inquilino exigiendo el pago de las rentas adeudadas para evitar la enervación de la acción en el procedimiento posterior. Si pese al requerimiento efectuado el inquilino no cumple con sus obligaciones, puede interponerse la correspondiente demanda de desahucio.

Instalar un ascensor

Vivo de alquiler en un edificio sin ascensor. ¿Se puede obligar a los propietarios a ponerlo? Una de las propietarias está dispuesta, pero la otra no.

La instalación del ascensor es una cuestión que corresponde atender a la junta de propietarios de la comunidad, por lo que quienes pueden tomar una decisión al respecto son los propietarios de los pisos del edificio.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula el régimen jurídico y relaciones de las comunidades de propietarios y establece como regla general en el artículo 17.2 que “la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad” y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando implique la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Una vez adoptado válidamente el acuerdo para la realización de las obras de accesibilidad, la comunidad queda obligada al pago de los gastos que se generen. En consecuencia, en principio, la instalación del ascensor debe ser sometida a votación por la junta de propietarios, siendo preciso contar con el voto favorable de la mayoría de los propietario y cuotas.

Sin embargo, establece el artículo 10.1.b) del mismo cuerpo legal que tienen carácter obligatorio y no requieren de acuerdo previo de la junta de propietarios —impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las administraciones públicas o solicitadas a instancia de los propietarios— “las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de 70 años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior (…)”.

Como límite, dispone el referido artículo que el importe repercutido anualmente de las obras, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas que se puedan percibir, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de los gastos comunes. El carácter obligatorio de las obras no queda suprimido por el hecho de que el resto del coste, que exceda de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

La ley dispone toda una serie de obras que no requieren acuerdo de la comunidad y que son de carácter obligatorio, en la medida en que están destinadas a garantizar la accesibilidad universal, es decir, de todos los vecinos al edificio.

En este sentido, conforme al artículo 10 LPH, sería necesaria la instalación de un ascensor en caso de que alguno de los vecinos sufriera una discapacidad reconocida y/o fuera mayor de 70 años y así, efectivamente, lo hubiera requerido. Por tanto, en este último escenario, si se cumpliesen los referidos requisitos, sí sería obligatoria la instalación del ascensor, incluso si esta es solicitada únicamente por una de las propietarias.

*Marta Romero Orozco, socia de Lean Abogados, para idealista.com/news.

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