¿Se puede pactar que el vendedor de una vivienda sea quien pague el ITP?

¿Se puede pactar que el vendedor de una vivienda sea quien pague el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP)?

Foto: ¿Se puede pactar que el vendedor de una vivienda sea quien pague el ITP? (Corbis)
¿Se puede pactar que el vendedor de una vivienda sea quien pague el ITP? (Corbis)

¿Se puede pactar que el vendedor de una vivienda sea quien pague el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP)?

La compraventa de una vivienda conlleva el pago de una serie de impuestos. Entre ellos, se encuentra sujeta a tributación por la ganancia patrimonial generada que se debe declarar en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), el pago del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IVTNU), también conocido como plusvalía municipal, o, lo que aquí interesa, el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP).

La Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (aprobada por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre) contiene la regulación de este impuesto de naturaleza indirecta que grava, entre otras, las transmisiones patrimoniales onerosas. Así, por ejemplo, en el caso de la transmisión de una vivienda usada o de segunda mano, se debe hacer frente al pago del impuesto de transmisiones patrimoniales.

De acuerdo con el artículo 8 del referido cuerpo legal, en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase estará sujeto al pago del impuesto a título de contribuyente el que los adquiere. Dicho sujeto queda obligado, cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario.

Además, es preciso tener en cuenta que se trata de un impuesto estatal cedido a las comunidades autónomas, correspondiendo a estas, por tanto, la regulación relativa a los aspectos de gestión y liquidación de este impuesto. El tipo impositivo varía en función de la comunidad en la que esté ubicada la vivienda, si bien en general suele situarse entre el 6% y el 10%.

Es importante tener en cuenta lo anterior, pues la cuantía del impuesto variará en función del porcentaje que corresponda aplicar según la comunidad autónoma donde radique la vivienda y se deba abonar el mismo. Ahora bien, en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes, contemplado en el artículo 1.255 del Código Civil, los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público; en consecuencia, puede pactarse que el vendedor sea quien pague el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), siendo preciso que dicho pacto conste en el contrato privado celebrado por las partes. Si bien, en todo caso, de cara a la Administración, el comprador es el sujeto pasivo del impuesto.

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El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dispone que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta por ello, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que se trate de un deterioro imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

Por lo tanto, el arrendador es responsable de mantener la vivienda en las debidas condiciones de habitabilidad. Entre ellas, se encontraría comprendida la obligación de mantener, solucionar o reparar cualquier problema que se produzca en relación, entre otros, con la electricidad, la calefacción o el termo.

El arrendatario, por su parte, está obligado a poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones y facilitando al arrendador la verificación directa para ello, conforme a lo dispuesto en el 21.3 LAU.

No obstante, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario (artículo 21.4 LAU). Por tanto, correrán a su cargo las reparaciones de desperfectos que se produzcan por el uso ordinario o el mal uso de la vivienda por su parte.

Asimismo, en todo momento, como arrendatario, tiene la posibilidad de realizar aquellas reparaciones que sean urgentes y necesarias para evitar un daño inminente o incomodidad grave, pudiendo exigir de inmediato su importe al arrendador.

*Marta Romero Orozco, socia de Lean Abogados para idealista.com/news.

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