Di mi vivienda en dación en pago al banco, ¿debo pagar la plusvalía municipal?

Hace año y medio hice una dación en pago de mi vivienda, por lo que el banco se quedó mi casa. ¿Tengo que pagar la plusvalía?

De conformidad con lo establecido en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo 2/2004 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) es un tributo que grava el incremento de valor que experimente un terreno de naturaleza urbana y que se ponga de manifiesto a raíz de una transmisión de la propiedad de dicho terreno por cualquier título.

Sin perjuicio de lo anterior, en dicha norma se prevén diferentes supuestos en los que se exime del deber de pago de la plusvalía. Tal y como se pone de manifiesto en el artículo 105 de dicho texto normativo, están exentas del pago de dicho impuesto aquellas transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

De este modo, esta exención únicamente rige para los casos en los que la vivienda que se entrega en dación en pago se trate de vivienda habitual. Considerándose vivienda habitual aquella en la que haya figurado empadronado el contribuyente de forma ininterrumpida durante, por lo menos, los dos años anteriores a la transmisión o desde el momento de la adquisición si dicho plazo fuese inferior a los dos años.

Si bien, la concurrencia de los requisitos anteriormente previstos, han de acreditarse por el transmitente (quien entrega en dación en pago) ante la Administración Tributaria Municipal.

Cambiar la puerta de un bloque de viviendas

En mi comunidad quieren cambiar la puerta de entrada, ¿con qué porcentaje de la comunidad se aprueba el cambio?

En primer lugar, habría que distinguir el motivo por el cual se quiere cambiar la puerta de entrada, si es por una reforma necesaria para la conservación del inmueble o bien si nos encontramos ante una cuestión de no justificada necesidad o meramente estética.

En el caso de que se trate de una reforma no necesaria o por razones meramente estéticas, no supondrá una obligación para la comunidad la realización de estas reformas, ya que las mismas no son esenciales ni necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble. Dichas reformas o mejoras no necesarias podrán ser adoptadas por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación y esto en virtud del artículo 17.4 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante, “LPH”).

Se exige, por tanto, un quórum de doble mayoría, deben reunirse ambos porcentajes en número de propietarios y en número de cuotas de participación. Otra cuestión diferente es si resulta obligatorio el pago de la reforma para todos los vecinos, aunque hayan no hayan votado a favor del acuerdo.

El parámetro para resolver dicha cuestión se encuentra en la cantidad que le correspondería pagar a cada vecino. Así, si dicho importe excede de tres mensualidades de los gastos comunes ordinarios, vinculará a todos los vecinos con independencia del sentido de su voto. Sin embargo, si la cantidad a pagar por cada comunero no excede de lo mencionado, no estarán obligados al pago aquellos vecinos cuyo voto no haya sido a favor del acuerdo.

En contraposición, si el cambio de la puerta se realiza por una cuestión de necesidad para la adecuada conservación del inmueble, se requeriría la mayoría simple conforme a lo establecido en el artículo 17.7 LPH. Si la votación se realiza en una primera convocatoria y en ella está presente al menos la mitad más uno de los propietarios, se aprueba con la mitad más uno de los que representen a la mayoría de las cuotas.

Si es en la segunda convocatoria, basta con la mitad más uno de los presentes. Por tanto, la cuestión clave en este asunto para dilucidar con qué mayoría debería aprobarse el mencionado acuerdo sería determinar el motivo que promueve el cambio de la puerta de la entrada. Como regla general, y con el fin de arrojar algo de luz a la controversia, la Sentencia de la AP de Jaén, Sección 3ª, de 16 junio de 2009, mantiene que son obras de reparación necesarias aquellas que tienen su justificación en la precaria situación del inmueble, tanto por razones de salubridad como de seguridad.

*Gema Luna Extremera y Jorge Lopez Cecilia, de Lean Abogados, para idealista.com/news.

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