¿Me pueden reclamar la plusvalía después de haber dado mi casa en dación en pago?

¿Me pueden reclamar la plusvalía después de haber dado mi vivienda al banco en dación en pago hace ya dos años?

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), también denominado plusvalía municipal, se encuentra regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Conforme al artículo 104 del referido cuerpo legal, se trata de un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de carácter urbano y que se pone de manifiesto como consecuencia de la transmisión de la vivienda por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre dichos terrenos. Este impuesto es de carácter municipal, pues debe abonarse en el ayuntamiento del lugar donde radique el inmueble objeto de la transmisión.

Ahora bien, respecto a la consulta que nos plantea, es preciso tener en cuenta las exenciones previstas en el artículo siguiente. En concreto, dispone el apartado c) del artículo 105 del mismo cuerpo normativo que están exentos de este impuesto los incrementos de valor que se manifiesten como consecuencia de “las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios”. Para que resulte aplicable la exención es preciso, además, que el deudor no disponga, en el momento de poder evitar la enajenación de la vivienda, de otros bienes o derechos que le permitan afrontar el pago de la totalidad de la deuda.

En caso de que efectivamente se trate de su vivienda habitual, en principio, la transmisión que se ha producido a raíz de la dación en pago está exenta del pago de la plusvalía, y por lo tanto no pueden reclamarle el pago de la misma.

¿Cómo compra un extranjero casa en España?

Estoy interesada en comprar un inmueble en España y me gustaría saber qué requisitos se exigen a los extranjeros. Actualmente vivo en Colombia.

En primer lugar, como requisito imprescindible, es necesario que el extranjero disponga de un Número de Identificación de Extranjeros (NIE) para poder iniciar el trámite de compraventa del inmueble. De acuerdo con el artículo 206 de Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social, aprobado por Real Decreto 557/2011, de 20 de abril, los extranjeros que por sus intereses económicos, profesionales o sociales se relacionen con España serán dotados, a los efectos de su identificación, con un número personal, único y exclusivo, de carácter secuencial.

En cuanto a los trámites para obtenerlo, puede solicitarlo directamente a la Dirección General de la Policía o bien hacerlo a través de las oficinas consulares de España en el exterior. Por lo tanto, puede tramitar la solicitud del NIE presentando la solicitud en la oficina consular correspondiente a la demarcación en la que usted reside, en este caso en Bogotá.

Por otra parte, es importante tener en cuenta que todos los gastos e impuestos asociados a la compraventa del inmueble (tales como IVA en caso de primeras transmisiones o ITP en caso de segundas y posteriores transmisiones, así como el IBI y la tasa de basura) deben abonarse en España. Por lo anterior, resultaría recomendable contar con una cuenta bancaria en nuestro país, si bien esto no es, en ningún caso, obligatorio.

Por último, indicarle que el resto de trámites de la compraventa son los mismos que los que debe realizar cualquier nacional. Una vez que tenga elegida la vivienda que pretende adquirir, es recomendable que averigüe todo lo relativo a la situación jurídica de la misma. Para ello, debe dirigirse al Registro de la Propiedad de la localidad donde radique el inmueble y solicitar una nota simple.

De este modo, podrá conocer, por ejemplo, si la vivienda se encuentra gravada con algún gravamen o hipoteca. Es recomendable, para ello, contar con la asesoría de una agencia especializada o un abogado local que le ayude con las gestiones correspondientes, para lo cual será necesario que otorgue un poder, ya sea en la embajada o consulado de España en Colombia o ante un notario público local —en este último caso, el documento deberá estar apostillado para que tenga validez en territorio español—.

En todo caso, le recomendamos que revise cada una de las cláusulas incluidas en el contrato que posteriormente suscriba para formalizar la compraventa con total seguridad y garantía.

*Marta Romero Orozco, socia de Lean Abogados y Silvia Frade Sosa para idealista.com/news.

Si tiene alguna duda sobre la consulta resuelta y quiere más información, puede escribir un correo electrónico a: redaccion@idealista.com.