Conseguí un chollo cuando me compré casa, pero ahora Hacienda me reclama dinero

Compré una vivienda en plena crisis por un precio muy bajo, 20.000 euros. Cuando la compré me parecía un chollo, pero ahora Hacienda me reclama más impuestos. ¿Es cierto que existe un precio mínimo a la hora de comprar una casa?

La compra de una vivienda puede convertirse en una operación bastante compleja si, 'a priori', no se han tenido en cuenta todas las circunstancias que pueden incidir en dicha adquisición. Un estudio meticuloso de cada uno de los requisitos y condiciones que han de cumplirse a la hora de comprar un inmueble puede ahorrarnos futuras sorpresas.

En concreto, y contestando a la pregunta que se plantea sobre la existencia o no de un posible precio mínimo, las comunidades autónomas han establecido una serie de criterios con la finalidad de poder establecer un precio mínimo para los inmuebles y así, posteriormente, calcular, en base al mismo, las cantidades que el comprador ha de pagar en concepto de impuestos (por ejemplo, el impuesto de transmisiones patrimoniales). Por lo tanto, el valor mínimo de una vivienda dependerá de los parámetros que cada Administración autonómica determine.

La finalidad de establecer dichos mínimos es evitar el fraude que pudiera producirse al escriturar una vivienda por un valor inferior al que realmente le corresponde. De esta forma, se asegura una valía mínima para cada inmueble y, en consecuencia, una cantidad mínima que el contribuyente pagará en concepto de impuestos.

En virtud de lo expuesto, y como conclusión, el comprador puede encontrarse con que, tras haber pagado la cantidad que creía corresponderle por obligaciones fiscales, Hacienda le requiere de nuevo el pago de una parte de las mismas. Dicha parte corresponderá a la diferencia entre el valor por el que se escrituró la vivienda y el mínimo valor que ha de tener conforme a lo que se haya establecido por la comunidad autónoma correspondiente, debiendo sumar a esto los intereses que haya generado el retraso en el pago.

Vender casa con más de 65 años

¿Qué impuestos tengo que pagar si vendo mi primera vivienda? Tengo 74 años y soy dependiente.

El artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) y de modificación parcial de las leyes de los impuestos sobre sociedades, sobre la renta de no residentes y sobre el patrimonio, establece que pueden excluirse de gravamen en el IRPF las ganancias patrimoniales que provengan de la venta de la vivienda habitual siempre que el importe obtenido por la venta se reinvierta en la compra de una nueva vivienda habitual.

Si el importe de la compra de la nueva vivienda es inferior a lo obtenido por la venta, solo estará excluido de gravamen el importe reinvertido en la nueva compra. La reinversión en una nueva vivienda habitual se debe realizar en el plazo de dos años; superado este periodo, no tendría derecho a tal exención.

Por otro lado, y para el caso en que su vivienda no sea su vivienda habitual, el artículo 38.3 del citado cuerpo legal indica que las ganancias patrimoniales generadas por la venta de elementos patrimoniales por contribuyentes de más de 65 años estarán excluidas de gravamen en el IRPF, siempre que, en el plazo de seis meses, el importe lo reinvierta en la constitución de una renta vitalicia hasta un máximo de 240.000 euros. Si la reinversión es menor a la ganancia obtenida, no estará excluido de gravamen el importe que no se reinvierta.

Estas exenciones no significan que usted no deba declarar las ganancias patrimoniales por la venta del inmueble en su declaración de la renta, ya que esta ganancia sí está sujeta al IRPF, aunque exenta de pago en la parte que usted reinvierta.

Asimismo, deberá hacer frente al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, coloquialmente conocido como plusvalía municipal. El pago de este impuesto nace del incremento del valor que ha experimentado el terreno desde que usted compró la vivienda hasta que la vende. Al contrario que sucede con el IRPF, no hay ninguna exención a la hora de liquidar el mismo.

El pago de este impuesto, actualmente, es muy controvertido, debido a que, aunque no exista un incremento en el valor del terreno, los contribuyentes siguen teniendo que liquidar el mismo. No obstante, la sentencia del Juzgado número 2 de Barcelona ha eximido del pago de la plusvalía municipal a un contribuyente, incluso cuando en la transmisión de la vivienda ha existido incremento patrimonial, debido a que entiende que, a pesar de que el Tribunal Constitucional lo ha anulado por completo, el Gobierno todavía no lo ha reformado.

*Gema Luna Extremera, abogada de Lean Abogados.