¿Puedo repercutir a un inquilino de renta antigua gastos de mejora en el edificio?

En un edificio con inquilinos cuyos contratos son de renta antigua (1970) se han realizado obras de saneamiento y pintura en fachada, capa de protección por filtraciones de agua en azotea, así como en el tejado (todas en los dos últimos años y separadas en el tiempo). ¿Se pueden repercutir los costes en los inquilinos? Si es así, ¿de qué forma y cuantía?

Los llamados contratos de renta antigua entrañan cierta problemática. La primera complicación que se nos presenta es conocer qué legislación sirve como regulación para los mismos.

Para ello, el primer paso es identificar la fecha de firma del contrato de arrendamiento. Una vez tenemos claro este dato, deberemos acudir a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), concretamente a sus disposiciones transitorias.

En el supuesto que nos ocupa, el contrato fue firmado en el año 1970, debido a esto, le es de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (TRLAU 64). De estos cuerpos normativos se deduce que, como regla general, sí será posible repercutir los costes de las obras de reparación necesarias a los arrendatarios.

Ahora bien, los requisitos y las condiciones de dicha repercusión serán diferentes en virtud de quién haya solicitado las mencionadas reparaciones. De esta forma, si las obras han sido solicitadas por el arrendatario, se estará a lo señalado por el TRLAU 64, según el cual se pueden repercutir al arrendador una serie de gastos siempre y cuando concurran los requisitos en ella recogidos.

Por el contrario, si las obras se solicitan por el arrendador o por cualquier organismo o autoridad competente, será de aplicación el artículo 108 TRLAU 64, en virtud del cual el arrendador podrá exigir al arrendatario determinadas cantidades. Ahora bien, para este último supuesto se ha de tener en cuenta que el apartado 10.4 de la Disposición Transitoria Segunda LAU también establece que, para aquellos casos en los que el arrendador repercuta los costes de las obras a través del artículo 108 TRLAU 64, la repercusión se hará de forma proporcional a la superficie de la finca afectada.

Cancelar la hipoteca de una caja desaparecida

Compré una casa hace 30 años con una hipoteca con la Caja de Ahorros de Cataluña. A los 10 años terminé de pagar la hipoteca. Tengo la escritura, pero todavía aparece la hipoteca. Es decir, no he pasado por el registro la cancelación. El problema es que la Caja de Ahorros de Cataluña ya no existe. ¿Cómo puedo hacer para cancelar la hipoteca en la escritura?

Cuando se firma un contrato de préstamo hipotecario, el prestatario puede creer que la vida del mismo finalizará con el pago total de la deuda. No obstante, deberá tener en cuenta que el abono de la cantidad pendiente de satisfacer no implica, por sí mismo, la cancelación de la hipoteca a efectos registrales. Como consecuencia de lo expuesto, si el prestatario quiere cancelar su préstamo hipotecario, deberá seguir una serie de pasos.

Como cuestión previa, es necesario saber que el levantamiento de la hipoteca en el Registro de la Propiedad no es obligatorio, pero sí es conveniente. Imaginemos que en un futuro queremos enajenar el inmueble que estaba gravado con la hipoteca. El potencial comprador, al pedir una nota simple al Registro de la Propiedad, comprobará que la vivienda no está libre de cargas, motivo por el cual la compra podría verse truncada.

En el supuesto que se nos plantea, la entidad financiera con la que se firmó el préstamo hipotecario, esto es, la Caja de Ahorros de Cataluña, no existe por haberse fusionado con otra entidad. Sin embargo, eso no supone un problema para cancelar la hipoteca. Es cierto que dicha cancelación puede encargarse al banco con el que se firmó el préstamo (de esta forma, el prestatario podría liberarse de hacer las gestiones pertinentes), pero también puede hacerse a instancia del particular y por él mismo. Para llevar a cabo dicho trámite, el prestatario tendrá que seguir una serie de pasos.

1.- Debe recabar de la entidad financiera con la que firmó el préstamo un certificado de deuda cero. Como en este caso la Caja de Ahorros de Cataluña ha dejado de existir, deberá acudir al banco con el que se fusionó la misma, en este caso, el BBVA.

2.- Después, ha de acudir a una notaría y, junto con dicho certificado, se otorgará la correspondiente escritura de cancelación de préstamo hipotecario, la cual será firmada tanto por el prestatario como por el banco en cuestión.

3.- Posteriormente, ha de cumplimentar y presentar el formulario nº 600, referente al pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (AJD) en la delegación de Hacienda correspondiente.

4.- Y, por último, deberá acudir al Registro de la Propiedad con la escritura de cancelación del préstamo hipotecario y con el justificante de pago del impuesto para, de esta manera, procederse a la cancelación del préstamo hipotecario, levantándose así la carga referente a la propiedad del inmueble.

Tras esto, el inmueble quedará libre de cargas (salvo que estuviese gravado con otras cargas de naturaleza diferente a la hipoteca) a efectos registrales, lo que facilitará posteriores transmisiones de la vivienda.

*Ignacio de Azúa, socio de Lean Abogados y Gema Luna Extremera.