Quiero vender mi casa, ¿cómo puedo calcular el valor fiscal?

Quiero vender mi casa, ¿cómo puedo calcular el valor fiscal?

El valor fiscal de un inmueble es el valor sobre el cuál se calculan los impuestos en el momento de realizar una trasmisión y es asignado por la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda.

Para calcularlo, se tienen en cuenta una serie de factores como son el valor del terreno, su construcción, el índice de aprovechamiento en la relación entre ambos, etc. No debemos confundir este concepto con el valor catastral pues éste último es un valor administrativo que se determina unilateralmente por la administración de manera objetiva a partir de los datos obrantes en el catastro y está compuesto por el valor de suelo y el valor de construcción.

Como decíamos anteriormente, al tratarse de un valor asignado por la comunidad autónoma, el modo de obtener el valor fiscal difiere en función de la comunidad en la que se encuentre su vivienda. En algunas se puede solicitar directamente a través de su página web introduciendo una serie de datos de la vivienda (localización, valor catastral, etc)

En otros casos, las comunidades ofrecen un determinado coeficiente para obtener el valor final. Así por ejemplo, en caso de que el inmueble que desea vender se encuentre en la Comunidad de Madrid, sólo tendrá que acceder a esta página web e introducir su referencia catastral para obtener obtener el valor fiscal.

Disolver un condominio

En una disolución de condominio por divorcio de la pareja ¿se debe pagar ITP o AJD en el caso de que los dos ya no residamos en la vivienda en cuestión? Alquilamos la casa al separarnos.

La disolución del condominio está fundada en lo dispuesto en el artículo 400 del Código Civil: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

Se trata de un modo de transmisión de la propiedad mucho más ventajoso desde el punto de vista fiscal que la compraventa de vivienda. Por medio de la disolución de condominio, uno de los cónyuges adquiere en propiedad la totalidad de la vivienda, compensando económicamente al otro cónyuge por el 50% del inmueble transmitido.

Decimos que se trata de una operación muy ventajosa porque a diferencia de lo que sucedería si se llevara a cabo una compraventa, el cónyuge transmitente no tiene que tributar por el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas (ITP). Los únicos impuestos que se tendrán que liquidar por tanto son los siguientes:

1.- Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Tiene que tributar por este impuesto el adjudicatario del inmueble. Esto es, el cónyuge que adquiere en propiedad el piso.

2.- IRPF. Se tributará por la ganancia o pérdida patrimonial y el importe de esta ganancia o pérdida vendrá determinado por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de la adjudicación efectuada, en la forma prevista en los artículos 34 y 35 de la Ley del Impuesto.

Dicho todo esto, lamento indicarles que el hecho de que la vivienda esté ocupada por inquilinos y no por ustedes, en nada modifica el escenario planteado, pues los sujetos pasivos de ambos impuestos son ustedes, así el AJD debe de abonarlo el cónyuge adjudicatario del 50% de la vivienda y el IRPF el cónyuge que sufra la ganancia o pérdida patrimonial.

*Yoko Osorio, socia de Lean Abogados y Guadalupe Fernández-Blanco.