Tengo un piso alquilado a varios estudiantes, ¿qué pasa si uno de ellos deja la vivienda?

Tengo un piso alquilado a tres estudiantes con un contrato a nombre de los tres para este curso 2017-18. Uno de ellos deja el piso pidiendo la devolución de la fianza

Foto: Tengo un piso alquilado a varios estudiantes, ¿qué pasa si uno de ellos deja la vivienda? (Reuters)
Tengo un piso alquilado a varios estudiantes, ¿qué pasa si uno de ellos deja la vivienda? (Reuters)

Tengo un piso alquilado a tres estudiantes con un contrato a nombre de los tres conjuntamente para este curso 2017-18. El contrato finalizaría en junio. Ahora, en marzo, uno de ellos, por problemas personales, me comunica a través de burofax que deja el piso pidiendo la devolución de la fianza. Aduce la Ley 4/2013 que reforma la LAU de 29/1994. ¿Puede así sin más cancelar su compromiso adquirido?, ¿debe abonar su parte correspondiente hasta fin de contrato?, ¿deberán los otros dos marcharse y dejar el piso libre?

De acuerdo con la consulta que nos plantea, entendemos que se trata de un único contrato de arrendamiento de vivienda en el que figuran varios inquilinos, por lo que debemos traer a colación la cuestión acerca de la responsabilidad solidaria o mancomunada de los inquilinos en los contratos de alquiler.

Esta materia no se regula expresamente en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), por lo que nos debemos remitir al Código Civil como norma supletoria. En este sentido, dispone el artículo 1137 del Código Civil que “la concurrencia de dos o más acreedores o de dos o más deudores en una sola obligación no implica que cada uno de aquellos tenga derecho a pedir, ni cada uno de estos deba prestar íntegramente, las cosas objeto de la misma. Solo habrá lugar a esto cuando la obligación expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria”.

Se recoge, por tanto, la regla general de que la relación entre las partes es mancomunada, salvo que se hubiese pactado expresamente el carácter solidario en el contrato. En el caso de las relaciones mancomunadas, cada uno de los coarrendatarios responde solo de la parte proporcional que le corresponda de la renta pactada, por lo que el arrendador solo podrá reclamar dicha cantidad proporcional y no el total a uno de los inquilinos.

Por el contrario, en caso de que se hubiese pactado expresamente la responsabilidad solidaria, todos los coarrendatarios responderán de la totalidad de la renta, pudiendo dirigirse el arrendador contra cualquiera de ellos para reclamar el total de la renta pactada.

Por lo tanto, en el supuesto de coarriendo mancomunado, el abandono de la finca por parte de uno de los coarrendatarios, cualquiera que sea el motivo, comportaría una modificación subjetiva del contrato que requiere el consentimiento del arrendador pues, de lo contrario, se podría resolver el contrato por la cesión no consentida.

Por otro lado, en caso de que se hubiese pactado la responsabilidad solidaria, tiene derecho como arrendador a exigir el pago de la totalidad de la renta convenida a cualquiera de los inquilinos. Si alguno se da de baja, el contrato permanecería en vigor para el resto. En caso de que se incumpla la obligación del pago de la renta, podrá optar por la resolución del contrato, en virtud del artículo 27.2 a) de la LAU.

Por último, a efectos informativos, mencionar la doctrina jurisprudencial que viene entendiendo que es posible que concurra una solidaridad tácita. Si bien se debe estar al caso particular, será posible entender que la solidaridad es tácita en aquellos casos en los que no se pueda deducir del contrato de arrendamiento que cada inquilino debía pagar su parte de renta, como ocurre, por ejemplo, en aquellas viviendas ocupadas por un matrimonio. (Así, por ejemplo, en sentencia del Tribunal Supremo del 30 de julio de 2010 que cita la sentencia de 26 de noviembre de 2008).

¿Qué sucede si no se declara el alquiler?

Mi casero no declara el alquiler. Tenemos un contrato entre particulares y estoy empadronado en la vivienda. ¿Debería declararlo?, ¿qué riesgos tengo como inquilino?, ¿y el propietario?

Aunque la no declaración de las cantidades obtenidas como renta por el alquiler de un inmueble es una práctica bastante extendida, existe la obligación fiscal de declarar las mismas como capital mobiliario en el impuesto sobre la renta de personas físicas (IRPF). De esta forma, el artículo 22 de la Ley reguladora del IRPF clasifica como rendimientos íntegros del capital mobiliario todos aquellos procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquellos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.

De lo anterior se deduce que el arrendador sí tiene la obligación de declarar las cantidades obtenidas por el alquiler del inmueble. Entonces, ¿qué consecuencias puede tener para las partes del contrato el no cumplimiento de esta obligación fiscal? El riesgo principal para el arrendador es que la Agencia Tributaria detecte el incumplimiento fiscal y, haciendo uso de su potestad sancionadora, imponga al mismo la sanción correspondiente. La cuantía dependerá de la gravedad de la infracción cometida.

Por otro lado, la no declaración de la renta por parte del arrendador también conlleva ciertas consecuencias para el inquilino. Si este cumple con una serie de requisitos (dependen de la edad, su base imponible, etc.), tendrá el beneficio de aplicar ciertas deducciones por alquiler en su declaración de la renta.

Ahora bien, si las rentas del mismo no han sido declaradas por el arrendador, puede que el inquilino no pueda disfrutar de dichas deducciones. Teniendo en cuenta que existen herramientas que hacen bastante sencilla la detección del fraude, y que la declaración del alquiler tiene sus propias ventajas fiscales, supone un claro error no cumplir con la obligación tributaria consistente en la declaración de las rentas derivadas del arrendamiento de un inmueble.

*Silvia Frade Sosa y Gema Luna Extremera​, abogadas de Lean Abogados.

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