Si mi inquilino subarrienda mi casa con fines turísticos, ¿puedo tener problemas legales?

Tengo un inquilino que se dedica a alquilar habitaciones para turistas sin que el contrato de alquiler permita el subarriendo. Como propietario, ¿puedo tener algún tipo de responsabilidad ante el ayuntamiento por hacer alquileres turísticos sin la preceptiva licencia?

Respecto a la cuestión que plantea, hay que tener en cuenta varios aspectos. Por una parte, respecto al subarriendo del contrato, es preciso traer a colación el artículo 8.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Partimos de que se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda en los términos previstos en el artículo 2.1 de la LAU, es decir, aquel cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. En estos casos, solo puede subarrendarse la vivienda arrendada de forma parcial y contando con el previo consentimiento escrito del arrendador (art. 8. LAU). Si bien, entendiendo que la norma anterior no es imperativa, podrían las partes pactar lo contrario, es decir, que se pueda subarrendar la totalidad de la vivienda y que no hará falta el consentimiento previo del arrendador.

En caso de que el subarrendamiento sea consentido por el arrendador, el propio arrendatario deberá formalizar un contrato con cada uno de los subarrendamientos que vayan a ocupar las habitaciones de la vivienda. Por el contrario, en virtud del artículo 27.2 c), el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato en caso de subarriendo no consentido.

Ahora bien, resulta procedente responder por otra parte a la cuestión relativa a la licencia turística. Efectivamente, para la realización de actividades turísticas, generalmente es necesario obtener la correspondiente licencia turística, si bien hay que tener en cuenta que la normativa cambia en las diferentes comunidades autónomas.

Así, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid debemos estar a lo dispuesto en el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico. No obstante, el referido decreto no resulta de aplicación, pues entiende que las viviendas de uso turístico deben reunir, al menos, las estancias mínimas de cocina, baño y dormitorio, pudiendo ser incluso un estudio. No se refiere, por tanto, al alquiler de habitaciones.

En Cataluña, por su parte, el Decreto de Turismo —aún pendiente de aprobación— incorpora la regulación del posible alquiler de habitaciones para uso turístico, tanto para los propietarios como para arrendatarios.

Entre los requisitos previstos para el alquiler de habitaciones por días, se requiere que (i) la vivienda sea domicilio habitual y permanente del titular y que el propietario o persona arrendataria resida igualmente en la vivienda y comparta la misma con los ocupantes a los que alquila la habitación.

Además, se prevé la responsabilidad solidaria tanto para el propietario como para el arrendatario respecto de las infracciones que se cometan en la vivienda. En todo caso, se deberá dar de alta como vivienda de uso turístico.

Desgravarse la hipoteca de una segunda casa

Si vendo una segunda vivienda con hipoteca, ¿me puedo desgravar el préstamo hipotecario como gastos en la declaración de la renta?

Respecto a la pregunta que nos plantea acerca de si es posible desgravar un préstamo hipotecario sobre su vivienda, conviene aclarar primero determinados extremos y tener en cuenta las modificaciones legislativas sucedidas en los últimos años, pues la compra de la vivienda habitual constituía una de las partidas más importantes de la desgravación.

Conviene tener presente, en primer lugar, la fecha de la compra, pues en virtud de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica, con efectos desde el 1 de enero de 2013, se suprime la deducción por inversión en vivienda habitual, disponiéndose, a su vez, un régimen transitorio que permite a aquellos contribuyentes que hayan adquirido antes de esa fecha su vivienda habitual —o bien satisfecho cantidades para la construcción, ampliación o rehabilitación— continuar practicando la deducción en las mismas condiciones.

De este modo, las compras de viviendas realizadas con posterioridad al 1 de enero de 2013 no pueden deducir cantidad alguna en la declaración de la renta. Conforme al régimen de deducción —aplicable únicamente a las adquisiciones realizadas antes del 31 de diciembre de 2012—, entre las cantidades invertidas con derecho a deducción se encuentran los supuestos en que la adquisición se realiza con financiación ajena.

En este sentido, las cantidades financiadas se entienden invertidas a medida que se fueran amortizando los préstamos obtenidos. En estos supuestos, formarán parte de la base de la deducción tanto la amortización del capital como los intereses y demás gastos derivados de dicha financiación.

En segundo lugar, es necesario que se trate de la adquisición de la vivienda habitual y que el préstamo hipotecario se haya destinado en su totalidad a la adquisición de esta. A tales efectos, se entiende por vivienda habitual aquella que (i) constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años; (ii) en la que el contribuyente habite de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a 12 meses, contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras; (iii) comprende también los anexos y plazas de garaje adquiridos conjuntamente con aquella.

Esto quiere decir, por lo tanto, que a efectos de la deducción por adquisición de vivienda habitual no es posible desgravar la hipoteca sobre las segundas viviendas.

*Marta Romero, socio de Lean Abogados.