Voy a vender una casa a pérdidas, ¿qué impuestos debo pagar?

Voy a vender una vivienda por la mitad del precio por el que la adquirí. ¿Qué impuestos debo pagar?, ¿debo pagar plusvalía?, ¿cómo tributa?

Cuando se lleva a cabo una compraventa de un inmueble, cada parte debe asumir unos gastos, en concreto son cuatro:

1.- Impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, comúnmente llamado plusvalía municipal.

2.- Escritura pública en la notaría.

3.- Inscripción en el Registro de la Propiedad.

4.- Otros impuestos. Si la compraventa es entre particulares la operación estará sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales, o en caso de ser considerados como profesionales, la operación puede quedar sujeta al IVA.

Si las partes no pactan nada en el contrato privado o en la propia escritura de compra se indica que los gastos serán conforme a la ley, la parte vendedora pagará la plusvalía y la mayor parte de la escritura —la matriz u original—, mientras que la compradora pagará la otra parte de la escritura —copias—, aunque esta regla varía según la comunidad autónoma, los gastos de inscripción registral y los impuestos.

Respecto a la plusvalía municipal, y a pesar de estar vendiendo el inmueble por debajo del precio por el que lo adquirió —circunstancia que le dará derecho a reclamar esa cantidad—, es recomendable liquidar y pagar en el ayuntamiento donde se encuentre la vivienda objeto de contrato. El origen de la posibilidad de llevar a cabo la reclamación de la plusvalía municipal reside en la inexistencia de un incremento de valor del terreno de naturaleza urbana sobre el que se encuentre el inmueble.

De este modo, y según los últimos pronunciamientos del Tribunal Constitucional, podremos considerar que son nulos e inconstitucionales aquellos supuestos en los que el suelo urbano transmitido haya perdido valor.

En este sentido, la forma de cálculo del impuesto adolece de dos defectos graves, puesto que calcula de forma objetiva la ganancia experimentada en la venta y, como consecuencia de ello, determina siempre la existencia de una ganancia, incluso aunque en el momento de la transmisión se haya producido una pérdida. Por ello, de manera aproximada, consideramos que existe tal pérdida si el valor de transmisión es menor que el de adquisición.

Casero empadronado en su piso alquilado

El propietario de nuestra vivienda alquilada quiere empadronarse en nuestra casa y que nosotros nos demos de baja en el padrón. ¿Es posible esta acción?, ¿es legal? ¿cómo justificamos el pago del alquiler si en teoría no residimos en esa vivienda?

En primer lugar, nos referiremos muy someramente a la definición de empadronamiento. El padrón municipal es el registro administrativo en que se inscriben todas las personas que residen en el municipio y refleja con la máxima fiabilidad la realidad demográfica del municipio.

Empadronarse es un derecho y una obligación para todo el mundo, sea cual sea la nacionalidad y situación administrativa que se tenga. Situándonos en el supuesto planteado y a efectos prácticos, tanto el propietario como los inquilinos del inmueble podrían estar empadronados en la misma vivienda.

Las consecuencias relativas al cambio de empadronamiento o, en su caso, al no encontrarse empadronado suponen no solo no poder acceder a un centro de salud en concreto, sino que también, de acuerdo a la Ley del IRPF, sí se puede interpretar que ambos domicilios —tanto el fiscal como el del empadronamiento— deberían coincidir. Esta ley considera que el domicilio fiscal es el lugar donde se puede localizar al obligado tributario en sus relaciones con la Administración tributaria.

En el caso de las personas físicas, será su residencia habitual. Por otro lado, y en cuanto a cómo el arrendatario puede justificar el pago del precio del arrendamiento, de forma evidente existen otros medios fehacientes para acreditar el cumplimiento de tal obligación, lo cual no radica de forma exclusiva en el padrón municipal, pero como ya se ha mencionado anteriormente, a efectos fiscales ambos domicilios deberían coincidir.

*Yoko Osorio, socia de Lean Abogados y Ángela Gómez, abogada del despacho.