¿Qué pasa si se muere mi casero y sus herederos renuncian a su herencia?

¿Qué pasa si muere el dueño del inmueble donde yo estoy de alquiler y sus herederos renuncian a su herencia?

A la vista de su consulta, entendemos que la renuncia a la que se refiere es lo que en términos legales se conoce como 'repudiación' de la herencia o, lo que es lo mismo, la no aceptación de la herencia por parte de los herederos. Y decimos esto porque, a pesar de que se suele emplear indistintamente el concepto renuncia y repudiación, ambos son términos diferentes.

Así, la repudiación es la declaración de voluntad de no ser heredero y de no adquirir los bienes de la herencia. No obstante, no se puede renunciar a la herencia hasta que la misma no haya sido aceptada.

La repudiación viene regulada en el Código Civil y es una acción voluntaria y libre por la que el heredero renuncia a su derecho sobre la herencia. A pesar de que en un principio se pudiera repudiar la herencia judicialmente, la nueva Ley de la Jurisdicción Voluntaria modifica el artículo 1008 del Código Civil estableciendo que deberá hacerse ante notario en instrumento público.

Una vez analizado en qué consiste la repudiación, veremos ahora lo que sucederá si los herederos repudian la herencia. En este punto, es importante tener en cuenta si el causante dejó o no testamento, debiendo distinguirse dos situaciones:

1.- Si no hay testamento. En este caso, la situación dependerá de si hay o no herederos con el mismo parentesco del fallecido. Si los hay, la parte del que repudia la herencia se repartirá entre el resto de herederos del mismo parentesco. No obstante, si no hay más herederos con el mismo parentesco o renuncian todos, la herencia del que repudia pasará a sus respectivos herederos.

Así lo establece el artículo 923 del Código Civil, al disponer que “repudiando la herencia el pariente más próximo, si es solo, o si fueren varios, todos los parientes más próximos llamados por la ley, heredarán los del grado siguiente por su propio derecho y sin que puedan representar al repudiante”.

De este modo, los bienes y derechos del causante pasarán al siguiente 'escalón', es decir, a los hijos de los que repudian la herencia.

2.- Si hay testamento. En el testamento, el testador puede nombrar sustitutos, es decir, puede determinar quién sustituirá en la parte del heredero que decide repudiar la herencia. Por ello, habrá de analizar en su caso en concreto si el causante dejó o no testamento y si en él se previó algún sustituto para el caso de repudiación.

Dividir una vivienda en dos

¿Puedo dividir una vivienda grande en dos sin permiso de la comunidad? Me gustaría poder alquilarla.

Si bien es cierto que antes de la última modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) era necesario el acuerdo unánime de todos los miembros de la comunidad de propietarios, en la actualidad y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10.3.b) de la LPH, los actos de división material de los pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes precisarán únicamente del acuerdo de las 3/5 partes de los propietarios, que representen al menos 3/5 partes de las cuotas de participación.

El artículo 10.1. e) recoge una excepción a esta regla general, y es que el mencionado artículo establece que no será necesario obtener el acuerdo previo de la junta de propietarios cuando los actos de división sean posibles como consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de rehabilitación o regeneración y renovación urbanas.

Asimismo, no será necesario obtener el acuerdo de la junta en caso de que en los estatutos de su comunidad esté ya recogida la posibilidad de segregar o dividir las viviendas sin la aprobación expresa de la misma.

Por último, es importante tener en cuenta que en caso de que en los estatutos de su comunidad no se recoja esta posibilidad, ni pueda usted acogerse a la excepción del artículo 10.1. e) de la LPH, antes de someter el asunto a la junta de propietarios debe solicitar una autorización administrativa. Así lo dispone el artículo 10.3 b) LPH, que comienza diciendo: "Requerirán autorización administrativa, en todo caso: (…) previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes”.

*Guadalupe Fernández-Blanco, abogada de Lean Abogados.