Estoy inmerso en una ejecución hipotecaria, ¿puedo vender mi vivienda?

Estoy pendiente de una ejecución hipotecaria, pero hasta que esta se produzca, el banco me da la opción de vender la casa. Mi duda es si la venta se puede realizar por un precio por debajo de la deuda y si ha de aprobar la operación el banco con el posible comprador.

Con motivo de la crisis inmobiliaria, muchos hipotecados no pueden hacer frente a las cuotas hipotecarias, lo que lleva a las entidades de crédito a iniciar la ejecución hipotecaria para hacer efectiva la garantía.

Como alternativa, cabe la posibilidad de que el prestatario proceda a la venta del bien inmueble hipotecado para satisfacer la deuda que ostenta frente a la entidad. Si bien uno de los principales problemas a que nos enfrentamos es que se concedían préstamos por encima del valor de tasación, lo que provoca que, con una posible venta, no se cubra el total del capital prestado o adeudado en el momento de la venta, según el caso.

De modo que, si no existieran ahorros para poder saldar la deuda que, aun vendiendo el inmueble, se tiene con la entidad, hemos de resaltar que el banco ha de autorizar dicha operación. De lo contrario, si el inmueble se vende por encima o por el mismo valor del capital prestado o pendiente de abono, el banco no tendría por qué autorizar la operación, en tanto en cuanto existirían activos para cubrir la deuda.

Si bien en muchas situaciones es el propio banco quien está interesado en liquidar cuanto antes la deuda, evitando así posibles problemas que puedan surgir. Lo que en muchas ocasiones supone una vía para poder negociar con la entidad, pudiendo aceptar la reducción de un tanto por ciento de la deuda que se tiene frente a la entidad. Por ello, lo recomendable es tratar de acercar posturas con el banco y alcanzar un acuerdo que pueda resultar razonable para ambas partes.

Vender una vivienda alquilada

Tengo una vivienda en propiedad. Está alquilada, pero la quiero vender. Yo vivo de alquiler, y esa es la única vivienda que tengo. Si la vendo, ¿tengo que pagar a Hacienda o puedo reinvertir el dinero durante los dos siguientes años?

Es importante poner de manifiesto que con la transmisión de un determinado inmueble hay que proceder al abono de determinados impuestos. Pero centrados en la declaración de la renta, existe la posibilidad de que se lleven a cabo deducciones.

Así, por ejemplo, nos encontramos con la reinversión en la vivienda habitual. Reinversión que supone destinar la totalidad o parte del dinero obtenido por la venta en la adquisición de un nuevo inmueble.

Existen una serie de exigencias que han de concurrir para que pueda darse dicha deducción. En concreto, es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos:

1.- En primer lugar, es necesario que se trate de la vivienda habitual, entendiendo por esta aquella que constituye la residencia durante un plazo continuado de al menos tres años. Para el caso de que la vivienda haya sido recientemente adquirida, se entiende que es vivienda habitual siempre y cuando sea habitada en un plazo de 12 meses por el contribuyente.

2.- En segundo lugar, entran en juego una serie de plazos para poder reinvertir el capital obtenido. Concretamente, dicha reinversión ha de llevarse a cabo en un plazo de dos años desde la venta o en los dos años anteriores a dicha venta, sin posibilidad de prórroga.

En consecuencia, podría entrar en juego la deducción por reinversión del capital obtenido por la transmisión de un bien inmueble en aquellos casos en los que se cumplan los requisitos anteriormente expuestos.

*Jorge López, abogado de Lean Abogados.