En el supuesto de reclamar una casa de renta antigua para mis hijos, ¿sería un problema para no poder extinguir el contrato tener otro piso de vivienda libre alquilado en el mismo edificio?

Acorde con la legislación, no procede la prórroga del contrato de alquiler en el caso que el arrendador comunique al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad, pues existe una prelación en favor de los descendientes del arrendador de cara a residir en la vivienda.

Sin embargo, para alegar esta causa de imposibilidad de prórroga del contrato, regulada en los artículos 63 y 64 de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, ha de probarse la necesidad real y actual de ocupar la vivienda, por lo que ha de atenerse a las circunstancias personales del familiar interesado en residir en la misma.

Es por ello que el Tribunal Supremo supedita este derecho a “que el arrendador no disponga de otra vivienda igual o semejante en sus condiciones de lugar y habitabilidad a la que reclama”, de modo que, si existiese otra vivienda con condiciones similares, el arrendador no podría hacer uso de su derecho de restitución del inmueble, debiendo recurrir, preferentemente, a los restantes inmuebles de los que disponga, para evitar causar un perjuicio irreparable al arrendatario.

En este caso, se establece un orden de prelación:

1.- Sobre la vivienda que se halle habitualmente deshabitada, siempre que constituya medio adecuado a sus necesidades.

2.- En defecto de las de esta clase, sobre la que no sirva de hogar familiar; sucesivamente sobre la ocupada por familia menos numerosa. Además, hemos de hacer referencia a que, en los casos de igualdad de condiciones, prevalece el inquilino más antiguo.

Por ello, antes de ejercitar su derecho a recuperar la vivienda alquilada, debe actuarse conforme a los criterios de preferencia establecidos por la ley, en función de las
circunstancias personales de ambos arrendatarios.

Alquiler con opción a compra

Tengo un piso alquilado con opción a compra que vence el próximo mes de enero. Los inquilinos me piden alargar el contrato de alquiler uno o dos años. ¿Qué puedo hacer?

El contrato de arrendamiento con opción a compra, aunque carece de regulación legal, ha sido definido por el Tribunal Supremo como aquel pacto en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, debiendo realizarse este en un plazo cierto y en
unas determinadas condiciones.

Tal y como sucede en este caso, y mientras el arrendatario no haya ejercitado su derecho a compra, esta relación se regulará por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que se aplica obligatoriamente a cualquier alquiler, sea o no con derecho a compra.

Por este motivo, usted tendría que comprobar si, actualmente, dicho inquilino tiene derecho o no a prorrogar el contrato de arrendamiento por las causas legalmente previstas en el texto normativo citado.

En aquel supuesto en el que el arrendatario no tuviese derecho a prorrogar el contrato suscrito, aun tratándose de un contrato con opción a compra, y siempre y cuando este no hubiese ejercido su derecho, usted puede resolver el contrato como si se tratase de un arrendamiento común.

En este sentido, debe recordar que, como arrendador y durante el periodo pactado para la opción, está obligado a mantener su oferta y a no disponer del inmueble objeto de compraventa, correspondiéndole al inquilino el derecho de aceptar o dejar caducar el plazo concedido para su ejercicio.

Así lo ha establecido el Tribunal Supremo en numerosas ocasiones, disponiendo que el arrendador se obliga a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta durante el plazo convenido (SSTS. núm. 752/2006, de 5 julio 2006 o 112/1997, de 14 febrero 1997).

Por ello, y reiteramos, al ser el plazo para el ejercicio de la opción de caducidad, deberá usted esperar a que se extinga el derecho del arrendatario (teniendo en cuenta las posibles prórrogas legales que pudieran corresponder) y dar por finalizada, de esta forma, la relación jurídica existente.

*Clara Gómez Mateos y Cristina Cabo Taboada de Zuñiga, abogadas de Lean Abogados.