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Tengo mi casa pagada, ¿necesito cancelar la hipoteca en el registro para avalar a mi hija?
En 1999, mi mujer y yo compramos una vivienda y ya hemos pagado la hipoteca. Ahora tenemos que avalar a nuestra hija en un alquiler. ¿Es necesario cancelar la hipoteca en el registro?
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En 1999, mi mujer y yo compramos una vivienda y pedimos un préstamo que ya hemos cancelado, por lo que la vivienda ya es nuestra, aunque no hemos registrado la cancelación. Ahora tenemos que avalar a nuestra hija en un alquiler. ¿Es necesario registrar la cancelación de la hipoteca en el registro o solo con el documento de cancelación de hipoteca del banco sería suficiente?
Es una práctica cada vez más recurrente la exigencia por parte del arrendador de un inmueble solicitar al futuro arrendatario la aportación de un aval que garantice el cumplimiento de sus obligaciones.
El avalista o fiador, regulado en los artículos 1822 y siguientes del Código Civil, es aquella persona que se obliga a cumplir las obligaciones del deudor en caso de incumplimiento de este frente al acreedor y, en el marco del contrato de arrendamiento de vivienda, se constituye como garante del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario frente al arrendador en caso de incumplimiento del primero.
Las obligaciones del avalista o fiador pueden comprender la totalidad de las obligaciones asumidas por el inquilino o limitarse su responsabilidad tan solo a determinados conceptos, como, por ejemplo, la renta o los daños y desperfectos que se produzcan en el inmueble.
En el propio contrato de arrendamiento se deberá incluir una cláusula en la que se fije de forma clara cuáles son las obligaciones asumidas por el avalista, siendo recomendable fijar, asimismo, el momento de extinción de la fianza, en el sentido de si la responsabilidad se extiende a toda la duración del contrato y a la de sus futuras prórrogas.
Así, por ejemplo, en el supuesto de que la arrendataria no pague la correspondiente renta mensual, el arrendador podrá dirigirse contra ustedes, como avalistas de su hija, requiriéndoles el pago de las cantidades adeudadas.
La inscripción de la propiedad así como la cancelación del préstamo hipotecario son, en todo caso, necesarias, pues debe quedar acreditada la titularidad sobre el inmueble y el hecho de que efectivamente no recae ninguna carga sobre el mismo.
Asimismo, la inscripción es importante a efectos de la fe pública registral, esto es, que se protegen las adquisiciones que efectúen terceros confiando en lo contenido en el registro (art. 34 LH). En el contexto de la cuestión que nos plantea, por lo tanto, deben asegurarse de que consten inscritas la vivienda y la cancelación, pues esto constituye la garantía adicional exigida por el arrendador.
Reformas que afectan a inquilinos
Tenemos que arreglar el tejado donde hay cuatro áticos. El propietario de los áticos nos dice que como sus inquilinos tendrán que ausentarse mientras duren las obras, los demás propietarios le tendremos que abonar las mensualidades que dejará de cobrar mientras se haga la reparación. Me gustaría saber si es así.
En primer lugar, hemos de señalar que los tejados son elementos comunes, tal y como se definen en el artículo 396 del Código Civil: "Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas”.
Al tratarse de un elemento común, la responsabilidad de su reparación es de la comunidad de propietarios. Así lo establece el artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que obliga a reparar los daños originados en los elementos comunes, incluso sin acuerdo previo de la junta, cuando se trate de obras “necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad".
Del mismo modo y conforme a lo dispuesto en el artículo 9 c) de la LPH, el propietario de los áticos está obligado a consentir en sus viviendas las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la reforma del tejado. No obstante, este mismo precepto reconoce, a continuación, el “derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados como consecuencia de las reparaciones”.
Por ello, sí procede, en este caso, el abono de indemnización al propietario de los áticos, pues la ausencia de rentas durante el periodo de tiempo en el que se desarrollen las obras le generará un claro perjuicio económico que debe ser reparado por el resto de vecinos.
Asimismo, otro elemento a tener en cuenta es la posibilidad de que la póliza de seguro contratada por la comunidad cubra la reparación de los daños generados en el inmueble. En tal caso, tiene derecho a reclamar dichas cantidades directamente contra la compañía aseguradora.
*Guadalupe Fernández-Blanco y Silvia Frade Sosa, abogadas de Lean Abogados.
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