Cuando se alquila un piso, ¿qué se hace con la fianza?, ¿se queda el casero con ella o hay que depositarla en algún sitio?

Como cuestión previa, se ha de aclarar el significado y la finalidad del concepto de fianza, la cual se regula en la Ley 24/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). En el artículo 36 del meritado cuerpo normativo, queda configurada la fianza, indicándose que “a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

La jurisprudencia establece que “la fianza tiene por finalidad garantizar que el arrendatario devolverá el objeto arrendado en las mismas condiciones que tenía en el momento de ser firmado el contrato de arrendamiento y para garantizar el pago de los gastos o suministros que puedan existir en la finca, que vayan a cargo del arrendatario y su importe no se sepa al finalizar el arrendamiento”. Es por ello que la prestación de fianza que se entrega por parte del arrendatario en favor del arrendador es de carácter obligatorio y gratuito, esto es, no está sujeta al devengo de interés.

Por otra parte, hemos de destacar que el arrendador no puede disponer de la cantidad a que asciende la fianza, sino que debe depositarla en la Administración autonómica competente donde se encuentre la vivienda arrendada. En el caso de que este incumpliese con su obligación de depositar la fianza en el organismo público correspondiente de la comunidad autónoma, podría incurrir en responsabilidad si esto supusiese algún tipo de perjuicio para el arrendatario.

Cada comunidad autónoma tiene una regulación específica en lo que al depósito de la fianza se refiere. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, el arrendador dispone de un plazo de 30 días hábiles desde que se formalizó el contrato de arrendamiento para depositar la fianza ante el organismo competente que, en este caso, es el Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima).

En conclusión, el depósito de la fianza entregada por el arrendatario debe efectuarse por parte del arrendador en el organismo autonómico correspondiente so pena de que se imponga una sanción al mismo, que puede tratarse de una multa económica.

¿Fotocopia para el inquilino?

Voy a firmar un contrato de alquiler. ¿Debo hacer una fotocopia para el inquilino o tiene que quedarse también con un original?

Los diferentes escenarios y situaciones complicadas que pueden darse a lo largo de la vigencia de un contrato de arrendamiento suelen crear importantes disidencias entre el arrendador y el inquilino. Como consecuencia de lo anterior, y en la medida de lo posible, es recomendable contar con un contrato lo más completo y detallado posible donde se regule la solución al mayor número de potenciales controversias.

El contrato de arrendamiento se encuentra regulado en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). El régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda resultará, en primer lugar, de lo establecido en la LAU, en segundo lugar, de la voluntad de las partes y, por último, de lo establecido en el Código Civil. Sin embargo, al ser la propia LAU la que determina que solo tendrán carácter imperativo los títulos I y IV de la misma, en el caso de que nos encontrásemos ante un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, el mismo se regiría por lo pactado entre las partes, en defecto de lo anterior, por lo estipulado en la LAU y, por último, por lo regulado en el Código Civil.

Dado que la LAU no recoge expresamente dicha cuestión, habría que atender a lo establecido en el contrato firmado por ambas partes. En cualquier caso, tanto el arrendador como el arrendatario deben observar ciertas formalidades antes de firmar el contrato con la finalidad de evitar conflictos futuros.

A pesar de que el contrato se pueda establecer de forma verbal, lo cierto es que lo más aconsejable es hacerlo por escrito y de esta forma conseguir que queden plasmadas las condiciones pactadas por ambas partes. Además, el contrato ha de ser firmado por todas las partes existentes (tanto arrendador como arrendatario o posibles avalistas) en todas las hojas del contrato para evitar que puedan ser sustituidas, por duplicado, siendo una de las copias originales para cada uno.

Para concluir, se debe firmar el contrato tantas veces como partes haya, para que cada una tenga copia original del mismo.

*Marta Esteban Jiménez y Clara Gómez Mateos, abogadas de Lean Abogados.