He heredado un piso, ¿qué impuestos debo pagar si decido venderlo?

Mis hermanos y yo hemos heredado un piso al fallecer nuestra madre en abril. Ya tenemos un posible comprador. ¿Qué impuestos debemos pagar en la venta?

Foto: He heredado un piso, ¿qué impuestos debo pagar si decido venderlo? (iStock)
He heredado un piso, ¿qué impuestos debo pagar si decido venderlo? (iStock)

Mis hermanos y yo hemos heredado un piso al fallecer nuestra madre en abril. Ya tenemos un posible comprador. ¿Qué impuestos debemos pagar en la venta?

La venta de una vivienda lleva aparejados una serie de gastos e impuestos que deben asumir ambas partes, y aunque es el comprador el que asume la mayor parte de estos gastos, el vendedor no puede olvidar los suyos a la hora de fijar el precio del inmueble.

En este sentido, el vendedor de una vivienda debe tributar por el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) y por el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU, más conocido como plusvalía municipal). Cuando se produce la venta de un inmueble, la parte vendedora sufre un incremento en su patrimonio, por el cual debe tributar en el IRPF e imputarse al ejercicio en el que se produzca dicha venta.

De este modo, la ganancia patrimonial constituiría la base imponible del impuesto, que se calcularía aplicando la diferencia entre el valor por el que se vende el inmueble y el valor por el que se adquirió en el momento de la herencia, y al que se habrá de añadir el importe de los gastos de dicha adquisición.

No obstante, si tras la venta lo que se produce es una pérdida patrimonial, también existe la obligación de reflejarla en la declaración de la renta, con la diferencia de que en este caso no se habría de abonar cantidad alguna.

Otro impuesto a tener en cuenta a la hora de vender una vivienda es la mencionada plusvalía, un tributo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana durante la posesión de los mismos y que se liquida cuando los bienes son transmitidos. Se trata de un impuesto municipal que debe abonarse ante el ayuntamiento donde radique el inmueble, para el que no se toma como referencia el valor real de la transacción.

Documentación para alquilar

Tengo una vivienda y quiero alquilarla. ¿Qué documentos hay que adjuntar al contrato de alquiler?

El contrato de arrendamiento se encuentra regulado en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que determina cuál es el régimen jurídico que debe establecerse a las relaciones arrendaticias sobre fincas urbanas, diferenciando entre arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Con respecto a la formalización del arrendamiento, el contrato se puede establecer de forma verbal o escrita, aunque lo más aconsejable es hacerlo por escrito y así conseguir que queden plasmadas las condiciones pactadas por ambas partes.

No obstante, con respecto a ello, la LAU no va más allá de lo que su artículo 37 establece para el caso de formalización del contrato por escrito: “Se harán constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado”.

Por lo que, como podemos observar, no se hace referencia expresa a la documentación que se debe adjuntar al mismo. Así, a la hora de firmar un contrato de alquiler, lo recomendable para evitar futuros conflictos es que cada parte aporte una serie de documentos que servirán para identificar a las mismas y la propiedad alquilada.

En este sentido, las partes necesitarán presentar sus documentos de identidad y, a su vez, el arrendador deberá mostrar un documento que identifique el inmueble que se va a arrendar y que permita comprobar que es el propietario, cédula de habitabilidad, últimos recibos (agua, gas, IBI…), para que el arrendatario pueda efectuar el cambio de nombre y domiciliación bancaria, y, por último, sería también recomendable aportar el certificado de eficiencia energética.

Por su parte, el arrendatario deberá proporcionar documentos que garanticen el abono del alquiler, como nóminas u otros, que justifiquen la percepción de rentas y, en caso de aval, los documentos que permitan identificar al avalista y acrediten su solvencia.

Por último, una vez firmado el contrato, el arrendador deberá aportar el resguardo de depósito de la fianza y entregar tantos juegos de llaves de la propiedad que se alquila como inquilinos haya en la misma.

Para finalizar, lo recomendable es realizar un inventario de bienes, escrito o fotográfico, que contenga los muebles y accesorios que se ceden junto con el inmueble arrendado, el cual deberá firmarse y adjuntarse al contrato de alquiler para que vincule a las partes.

En conclusión, antes de firmar el contrato de arrendamiento, aunque no hay obligación legal expresa de hacerlo, es recomendable que las partes adjunten la documentación expuesta anteriormente, con el fin de proteger sus intereses y evitar posibles controversias.

*Marta Romero Orozco, socia de Lean Abogados, y Garbiñe Martínez Zalaya, abogada del despacho.

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