¿Qué pasos debo dar para comprar un piso y donarlo a un nieto menor de edad?

¿Qué pasos debo dar para comprar un piso y donarlo a un nieto menor de edad en el momento de la compra?, ¿qué connotaciones fiscales tendría?

En primer lugar, debemos mencionar que la compraventa y la donación son dos operaciones jurídicas distintas. Por un lado, la compraventa de un inmueble lleva aparejada una serie de gastos fiscales, tales como el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP) o el impuesto sobre el valor añadido (IVA), en caso de que la operación de compra se refiera a una vivienda de obra nueva o primera entrega.

Asimismo, como anotación, informarle que la persona que transmite el inmueble deberá hacer frente al pago del impuesto sobre el incremento del valor en los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal.

Por otra parte, la donación conlleva el pago del impuesto de sucesiones y donaciones (IDS) y el pago de la plusvalía municipal, que se calcula tomando como referencia la ganancia obtenida, de modo que no procederá la liquidación del impuesto si el valor real del bien fijado en el impuesto de donaciones es inferior al valor de la adquisición.

Es importante señalar que el impuesto de sucesiones y donaciones se encuentra cedido a las comunidades autónomas, por lo que el tipo de gravamen varía en función de la comunidad donde se deba liquidar, que se determina en función del lugar donde radique el bien inmueble.

Así, por ejemplo, en el caso de la Comunidad de Madrid, existe una bonificación de un 99% en la cuota del impuesto de donaciones respecto a los descendientes menores de 21 años, que pertenecen al Grupo I, conforme al artículo 3 de la Ley 7/2007 de 21 de diciembre de Medidas Fiscales y Administrativas. Respecto al donante, la donación de un inmueble tributa en el IRPF.

Como donante, deberá tributar por la ganancia patrimonial que se genere con la transmisión, conforme a los artículos 34 y siguientes de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Por último, en cuanto a las donaciones que se realizan a menores de edad, mencionar que, según la legislación actual, nada nos indica que no puedan ser donatarios de la operación, debiendo aceptar la misma los progenitores o tutores legales del menor.

Ocupar el piso alquilado de un hijo

Mi hijo vive en un piso alquilado que va a dejar próximamente y que quisiera ocupar yo. ¿Puedo hacerlo manteniendo el contrato a su nombre porque es él quien va a pagar la mensualidad? En caso afirmativo, ¿hay que informar a la propietaria?

La cuestión que plantea consistiría en un cambio del titular del contrato de arrendamiento, para lo cual se deberá producir la cesión del mismo. De este modo, ambas partes evitarían tener que celebrar un nuevo contrato.

Para ello, de conformidad con el artículo 8.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), será necesario contar con el consentimiento escrito del arrendador y, de este modo, el cesionario se subrogaría en la posición del cedente frente al arrendador, adquiriendo todos los derechos y obligaciones del anterior inquilino.

Así pues, mediante la cesión del contrato podría usted pasar a ocupar la posición de arrendataria, no variando el plazo de duración del contrato, así como tampoco la renta que, en todo caso, podrá aumentar conforme a lo acordado en el contrato o según proceda de conformidad con la LAU.

En todo caso, deben tener en cuenta que es necesario contar con el consentimiento por escrito del arrendador, pues constituye un requisito esencial para la eficacia jurídica del negocio de cesión, pudiendo producirse, en caso contrario, la resolución del contrato, en virtud del artículo 27.2. c) de la LAU.

*Silvia Frade Sosa y Clara Gómez Mateos, abogadas de Lean Abogados.