Voy a alquilar un local comercial, ¿también es necesario aportar una fianza?

Voy a alquilar un local comercial, ¿también es necesario aportar una fianza y que esta sea depositada en el organismo correspondiente?

Foto: Voy a alquilar un local comercial, ¿también es necesario aportar una fianza? (iStock)
Voy a alquilar un local comercial, ¿también es necesario aportar una fianza? (iStock)

Voy a alquilar un local comercial, ¿también es necesario aportar una fianza y que esta sea depositada en el organismo correspondiente?

En primer lugar, haremos referencia al concepto jurídico de fianza, esto es, aquella garantía que pretende asegurar el cumplimiento de una obligación. Siendo, en este caso, la principal obligación del arrendatario, el pago de la renta y las cantidades asimiladas pactadas.

Dispone la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 36.1, dentro del título de las disposiciones comunes tanto para el arrendamiento de vivienda como de uso distinto de vivienda que, “a la celebración del contrato, será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda“.

En definitiva, y tal y como se deduce del citado artículo, existe una obligación de prestar fianza en el arrendamiento de local por importe de dos mensualidades de renta; cantidad que el arrendador tiene la obligación de depositar en la comunidad autónoma correspondiente, sin perjuicio de que las partes pacten cualquier otro tipo de garantía adicional a los dos meses legales de fianza.

Respecto al depósito de la fianza, la disposición adicional tercera de la LAU ha venido regulando este asunto disponiendo que “las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato”.

Así, actualmente, casi todas las comunidades autónomas han regulado esta materia incluyendo la obligación de depósito, con contadas excepciones, como la Comunidad Foral de Navarra o el Principado de Asturias, que no exigen el depósito de la fianza en organismo público. Si el inmueble de referencia se encuentra, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, deberá usted depositar la fianza en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (Ivima).

En definitiva, la fianza es una obligación ineludible y necesaria que deberá solicitar y depositar en el organismo de la comunidad autónoma donde se encuentre el bien inmueble, siempre y cuando así estuviera regulado por la Administración autonómica correspondiente.

Poner a nombre de un hijo un piso

A mi mujer y a mí nos gustaría poner el piso que tenemos en propiedad a nombre de nuestra hija, que es mayor de edad, ¿qué pasos hay que dar?

Si se trata de una cesión gratuita de la vivienda a favor de su hija, estaríamos ante una donación de un bien inmueble. De acuerdo a la legislación aplicable para que una donación de cosa inmueble sea válida, debe hacerse en escritura pública, expresándose de forma individual los bienes donados y el valor de las cargas que debe satisfacer el donatario, en este caso su hija.

Asimismo, tal y como establece el artículo 633 del Código Civil, su hija deberá aceptar la cesión gratuita de la vivienda, pudiendo hacerlo en la misma escritura de donación o en otra separada; la donación no surtirá efecto si no se hiciese la correspondiente aceptación en vida del donante.

Debe tener en cuenta que la donación está gravada por el impuesto de sucesiones y donaciones, el sujeto del impuesto es quien recibe la donación, y dependiendo de la comunidad autónoma, la relación de parentesco y el valor del objeto donado, puede estar sujeto a exenciones o bonificaciones.

Por su parte, los donantes deben reflejar la donación en la declaración de la renta, como una ganancia patrimonial, tal y como haría si se hubiese producido una compraventa. No obstante, en este caso y dependiendo de la comunidad autónoma, también existen exenciones. Finalmente, debe pagarse la plusvalía municipal, cuando se trata de la donación de un inmueble urbano.

*Marta Romero Orozco socia de Lean Abogados y Cristina Cabo Taboada de Zuñiga, abogada del despacho.

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