¿Se debe esperar un tiempo para enajenar un piso recibido en donación?

He recibido una vivienda en donación y me gustaría saber si debo esperar un tiempo para poder venderlo o si puedo ponerlo a la venta ya

Foto: ¿Se debe esperar un tiempo para enajenar un piso recibido en donación? (iStock)
¿Se debe esperar un tiempo para enajenar un piso recibido en donación? (iStock)

¿Se debe esperar un tiempo para enajenar un bien inmueble recibido en donación?

Lo primero que debemos aclarar es qué se entiende por donación, la cual es definida por nuestro Código Civil en su artículo 618 como un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta.

Para que una donación de un inmueble sea válida es preciso acudir a lo que dispone el artículo 633 del Código Civil: “Para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario. La aceptación podrá
hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada; pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante.Hecha en escritura separada, deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante, y se anotará esta diligencia en ambas escrituras”.

Una vez que la donación ha sido formalizada conforme a lo expuesto y aceptada, se deberá inscribir en inmueble en el registro de la propiedad y abonar los impuestos
que correspondan.

Estos serían el impuesto de sucesiones y donaciones, del cual debe hacerse cargo usted como donatario, todo ello en virtud del art. 5 de la Ley 29/1987, de 18 de
diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Sonaciones, así como del impuesto sobre el incremento de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) o también llamado plusvalía municipal, tal y como determina el art. 106.1.a) del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Realizados estos trámites, usted será el titular del inmueble, pudiendo enajenarlo a un tercero, sin necesidad de esperar ningún tiempo. No obstante, aunque la regla general es lo que acabamos de mencionar, pueden existir limitaciones a una donación que no le permitan enajenar el bien. Así, podríamos encontrarnos con el supuesto de que el donante se reserve la facultad de disponer del bien (art. 639 CC).

En este caso se permite al donante, que ya no es dueño, no a recuperar lo donado sino a disponer de todo o parte de ello, como por ejemplo gravarlo como garantía de un préstamo, enajenarlo a un tercero, etc. También, el donante puede establecer condiciones, como la prohibición de disponer, es decir, la prohibición de transferir o gravar el inmueble donado, o incluso establecer una cláusula de reversión, en favor del donador para cualquier caso y circunstancias, pero no en favor de otras personas sino en los mismos casos y con iguales limitaciones que determina el Código Civil para las sustituciones testamentarias.

Por lo que, en conclusión, deberá estarse a lo establecido en la escritura de donación y si en la misma no existe ninguna limitación, sí podrá vender el inmueble una vez formalizada la donación. En caso contrario deberá atenderse a dichas limitaciones.

Hipoteca con IRPH

Tengo una hipoteca referenciada al IRPH. La constituí en 2001 y posteriormente la amplié en 2005 y en 2009, pagando todo tipo de gastos jurídicos documentados y un suelo del 3%. En el año 2016 denuncié al banco en los tribunales de Segovia por el IRPH y el juez dio la razón al banco. Si la UE da la razón al consumidor, ¿yo tendría opción de reclamar lo pagado de más?

En su caso, la respuesta sería que, aun en el supuesto de que finalmente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) diese la razón a los consumidores, usted no tendría opción de reclamar lo pagado de más ya que su caso ya fue juzgado.

Así, es necesario explicar qué se entiende por cosa juzgada, la cual se concibe como un instituto de naturaleza esencialmente procesal, dirigido a impedir la repetición
indebida de litigios
, siendo una consecuencia de la sentencia o resolución definitiva de un proceso, además de una exigencia de los principios constitucionales de seguridad jurídica y tutela judicial efectiva. En este sentido, debemos distinguir entre cosa juzgada formal y cosa juzgada material.

Con respecto a la primera, es cuando una sentencia o resolución es definitiva se dice que es firme, lo cual se encuentra regulado en el artículo 207 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que determina que son resoluciones firmes aquéllas contra las que no cabe recurso alguno. Y, en consecuencia, establece dicho artículo que “las resoluciones firmes pasan en autoridad de cosa juzgada y el tribunal del proceso en que hayan recaído deberá estar en todo caso a lo dispuesto en ellas”.

Por otro lado, en cuanto a la cosa juzgada material, la misma hace referencia a cuando una resolución judicial no puede ser cuestionada en otro proceso distinto y posterior, lo cual conlleva que el juez que conoce del mismo se halle vinculado a lo que se haya resuelto sobre el fondo del asunto en el procedimiento anterior.

Es decir, la figura jurídica de cosa juzgada hace imposible replantear un mismo problema de manera indefinida ante los tribunales, pues dicho problema ya fue estudiado y resuelto.

Por lo que, en conclusión, si su asunto ya fue planteado y resuelto, y el mismo ya ha adquirido firmeza, no podrá volver a replantearlo con posterioridad ya que existe la imposibilidad de volver a resolver sobre lo que ya ha sido juzgado.

*Garbiñe Martínez Zalaya y Clara Gómez Mateos, abogadas de Lean Abogados.

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