Después de las sentencias sobre las hipotecas, ¿qué gastos puedo reclamar?
Después de las sentencias sobre las hipotecas, ¿qué gastos puedo reclamar a día de hoy judicialmente al banco? Pagué todos los gastos: notaría, tasación, registro, AJD...
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Después de las sentencias sobre las hipotecas, ¿qué gastos puedo reclamar a día de hoy judicialmente al banco? Pagué todos los gastos: notaría, tasación, registro, AJD...
Tras el revuelo que ha causado el giro jurisprudencial del Tribunal Supremo y su posterior rectificación el pasado 6 de noviembre, los gastos derivados de las hipotecas que se pueden reclamar a los bancos son los gastos de notaría, tasación de la vivienda, gestoría y Registro de la Propiedad.
En cuanto al polémico impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD), teniendo en cuenta el criterio más reciente del Tribunal Supremo, será el cliente quien deberá asumir el pago del mismo. No obstante, es necesario mencionar que el Gobierno publicó el 8 de noviembre el Real Decreto-Ley 17/2018, por el que se modificó la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, quedando su artículo 29, tras esa modificación, como sigue: “Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista”.
Esta nueva redacción del precepto establece como obligado tributario del IAJD al banco en las hipotecas formalizadas a partir de la entrada en vigor del real decreto-ley (es decir, a partir del 10 de noviembre).
En cuanto a las firmadas antes de esta fecha, siguen existiendo dudas sobre la retroactividad de la norma. Hay quien opina que esta modificación no tiene carácter retroactivo; por el contrario, otros, como el Juzgado de Primera Instancia nº 18 BIS de Málaga, opinan que el nuevo articulado es claro, y así lo reflejó en la sentencia que dictó el 12 de noviembre, en la cual condena a la entidad bancaria a hacerse cargo del pago de este impuesto en una hipoteca firmada en el año 2014.
Esta sentencia se justifica declarando que la modificación por el real decreto-ley “resuelve una laguna interpretativa” y, por ese motivo, es “tácitamente retroactiva”. Por lo que afecta al resto de gastos derivados de la hipoteca, como son los de notaría, tasación de la vivienda, gestoría y registro de la propiedad, son perfectamente reclamables a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo del 23 de diciembre de 2015, por la que se declaró nula la cláusula que incluyen las entidades financieras para obligar a los consumidores a pagar íntegramente los gastos de formalización de sus hipotecas.
Vivir de alquiler en un piso en copropiedad
Soy copropietario de una vivienda en Madrid, de la que soy propietario de una sexta parte. En la vivienda habito con mis tres hijos menores de edad. Hay dos propietarios más, con 1/6 y 4/6 cada uno, que quieren desalojarme de la vivienda porque no pago alquiler. ¿Qué opciones tengo para seguir en la vivienda?
En el supuesto que usted nos describe, nos encontraríamos ante un proindiviso, también conocido como copropiedad o comunidad de bienes, que se da cuando la propiedad de un bien o un derecho pertenece de manera conjunta a más de una persona.
Es decir, la titularidad del bien es parcial, ya que se comparte con otras personas. La situación anterior se encuentra regulada en el artículo 392 del Código Civil (CC) que, a su vez, establece que la comunidad de bienes se rige, en primer lugar, por la autonomía de la voluntad, es decir, por lo que pacten los copropietarios y, a falta de acuerdo, por las disposiciones legales.
El cuerpo normativo mencionado establece, en su artículo 394, que “cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.
En este sentido, lo recomendable sería que usted llegase a un acuerdo con el resto de propietarios para poder seguir habitando la vivienda, es decir, debería negociar un alquiler con los mismos, ya que, aunque la ley permite el uso de las cosas comunes, este uso debe realizarse sin perjudicar los intereses del resto de copropietarios, no pudiendo realizarse de manera exclusiva y excluyente. Así, el artículo 398 del CC dispone que “para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes”.
En caso contrario, si usted siguiera residiendo en la vivienda sin alcanzar dicho acuerdo con el resto de titulares, estos podrían reclamar por el uso exclusivo y excluyente que usted estaría llevando a cabo en la cuota que les corresponde, lo que daría lugar al derecho a percibir una indemnización. Este derecho a una indemnización se encuentra avalado por nuestros tribunales, destacando en este sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), de fecha de 4 de mayo de 2012, que analiza esta cuestión en un asunto entre coherederos, concluyendo que el uso exclusivo por parte de uno de los coherederos conlleva la correspondiente indemnización de daños y perjuicios a favor del resto.
En relación con lo anterior, esta indemnización será procedente desde la fecha en que cualquiera de los copartícipes solicite la finalización del uso exclusivo, tal y como se determina por la Audiencia Provincial de Burgos en su sentencia de 28 de junio de 2013.
Por último, en caso de no llegar a un acuerdo con el resto de copropietarios, se ha de mencionar que estos, en virtud del artículo 400 del CC, no están obligados a permanecer en la comunidad, por lo que podrían pedir en cualquier momento que se divida la cosa común, presentando demanda de división de la cosa común ante el juzgado de primera instancia correspondiente.
Al tratarse de un inmueble, que es un bien indivisible, si no se llegase a un acuerdo entre los copropietarios para adjudicarlo a uno de ellos, indemnizando a los demás, se venderá el bien y se repartirá su precio, todo ello en base al artículo 404 del CC.
En conclusión, si usted quiere continuar en la vivienda, la opción más favorable para ello será conseguir llegar a un pacto con los demás propietarios y negociar un alquiler.
*Garbiñe Martínez Zalaya y Antonio Morell de Meer, abogados de Lean Abogados.
Asesor sobre Vivienda
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En caso de divorcio ¿quién debe hacerse cargo del pago de la hipoteca? o, ¿puedo pagar una parte de la cuota mensual de la hipoteca sin miedo a que me embarguen la casa?
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