¿Puedo compensar las pérdidas de la venta de un piso con los beneficios de un fondo?

¿Puedo compensar las pérdidas de la venta de una propiedad inmobiliaria con los beneficios obtenidos en un fondo inversión?

El artículo 33.1 de la Ley 36/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los impuestos sobre sociedades, sobre la renta de no residentes y sobre el patrimonio (LIRPF), dispone que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquel, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos”.

Es cierto que, dentro de las diferentes ganancias y pérdidas, algunas de ellas pueden ser compensadas para el cálculo de la base imponible. Para saber cuáles pueden compensarse entre sí, deberemos atender a la clasificación de la renta en virtud de la división de dicha base, existiendo base imponible general y base imponible del ahorro, y esto porque solo son compensables entre sí los saldos de cada base.

En consecuencia, tendremos que saber a qué base pertenecen las pérdidas de la venta y los beneficios obtenidos en un fondo de inversión para comprobar si pueden compensarse. Pues bien, de acuerdo con el artículo 46 de la LIRPF, la renta del ahorro se compone, entre otros, de:

- Artículo 46. a): “Los rendimientos obtenidos por la participación en los fondos propios de cualquier tipo de entidad”, en este caso los beneficios obtenidos en un fondo de inversión.

- Artículo 46. b): “Las ganancias y pérdidas patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales”, es decir, las pérdidas de la venta de una propiedad inmobiliaria.

Como conclusión, y al pertenecer ambas cantidades a la base imponible del ahorro, tal y como indica el artículo 49 de la Ley del IRPF, pueden compensarse entre sí en cada periodo impositivo.

Gastos derivados de un usufructo

En caso de nuda propiedad, ¿qué gastos corren a cargo del usufructuario? En caso de obras en la vivienda, ¿son también a cargo del usufructuario que tiene la nuda propiedad de la vivienda?

Para contextualizar el supuesto de hecho, hemos de acudir al Código Civil, cuerpo legal que, en sus artículos 504 y 505, regula las relaciones entre el usufructuario y el nudo propietario. Estos preceptos establecen que, como regla general, el nudo propietario habrá de asumir los gastos que se refieren a la propiedad, mientras que el usufructuario se hará cargo de los gastos que afecten al uso y disfrute.

Acorde con la legislación civil, podemos entender que los gastos que comporta una vivienda pueden ser tanto ordinarios como extraordinarios. Es por ello que ha de establecerse una división entre cuáles pueden encuadrarse dentro de los gastos que debe asumir el usufructuario y cuáles el nudo propietario.

En este caso, hemos de destacar que los gastos derivados del consumo de agua, luz y electricidad debe asumirlos el usufructuario, pues es quien hace uso de ellos, lo mismo ocurre con todos los gastos de comunidad derivados del uso de la vivienda. Además, el usufructuario debe asumir los gastos de la liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles.

En cuanto a la contribución especial por recogida de basura, a pesar de que el obligado tributario sea el propietario, puede este, a su vez, repercutir los gastos sufragados contra el usufructuario.

Por otra parte, el nudo propietario debe hacerse cargo de los gastos extraordinarios, como bien pueden ser reparaciones que afecten al sostenimiento del inmueble u obras de mejora en el mismo, es decir, todo aquello que suponga parte esencial del mantenimiento del inmueble.

En conclusión, debe saber que los gastos han de ser asumidos por una parte u otra en función de su origen, es decir, dependiendo de si son gastos extraordinarios o gastos ordinarios derivados del uso cotidiano de la vivienda.

*Antonio Morell de Meer y Clara Gómez Mateos, abogados de Lean Abogados.