Mi inquilino no me paga el alquiler, ¿cómo puedo recuperar la vivienda?

Tengo una inquilina que lleva dos meses sin pagarme el alquiler. Rescindimos el contrato en septiembre y entonces le envié un burofax. Si no deja el piso, ¿qué pasos tendría que seguir para echarla y cuánto tiempo podría tardar en recuperar la vivienda? El inmueble está ubicado en Torrevieja.

El artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos otorga el derecho al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato de alquiler por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Con el objetivo de hacer efectivo este derecho, el artículo 440, en sus apartados 3 y 4, de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula el procedimiento a seguir para este tipo de casos, una vez interpuesta la demanda de desahucio ante el juzgado donde radica el inmueble alquilado. Estos son los pasos a seguir:

1.- El letrado de la administración de justicia requerirá al demandado para que, en el plazo de 10 días, desaloje el inmueble, pague al actor, en el caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba, o alegue formulario de oposición.

2.- Si el demandado no abonara la cantidad requerida o no compareciera a oponerse o allanarse, se dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y procederá al lanzamiento en la fecha fijada.

3.- Si el demandado formulara oposición, se celebrará el juicio, si así lo acordase el tribunal.

En los dos supuestos primeros, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio impondrá costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen después de la demanda hasta la ejecución del lanzamiento.

En este caso, al habérsele requerido mediante burofax la devolución de estas cantidades, una vez transcurrido un mes desde el requerimiento no cabe la enervación de la acción. Es decir, ya no podrá evitar el desalojo pagando.

En cuanto a la duración del procedimiento, habría que atender al caso concreto, ya que depende de las circunstancias de cada caso y de la carga del juzgado correspondiente. Por lo general, el plazo de duración, si no hay oposición por parte del demandado, es normalmente de unos cuatro meses.

En los casos en los que el inquilino se opone, este plazo puede verse aumentado en dos o tres meses adicionales. Aunque, en todo caso, hay que estar siempre al caso y al juzgado correspondiente.

Vender la vivienda laboral por cambio de trabajo

Quiero vender una casa que dejó de ser habitual por motivo de traslado laboral. Soy autónomo y tuve que cerrar mi negocio y establecerme en otra ciudad. La casa en cuestión fue alquilada. La casa fue comprada al 50% entre mi pareja de hecho y yo. Ahora, por motivos laborales, cada uno reside en una ciudad diferente y la idea es vender nuestra casa y comprar dos casas, una en cada ciudad que sería la habitual para cada uno de nosotros. ¿Hay algún modo de deducirse algo en la tributación por la venta de la casa?

En primer lugar, y según el supuesto que usted nos plantea, estamos ante un caso cada vez más habitual, que tiene que ver con la reinversión en la vivienda habitual y la compra de una segunda vivienda que pasa a convertirse en vivienda habitual, es decir, destinar el total o parte del dinero de la venta de la casa antigua a la compra de una nueva.

Lógicamente, su objetivo es reducir la factura fiscal de la operación al máximo optimizando cualquier deducción por vivienda que se pueda realizar, y, en concreto, le adelantamos que la movilidad geográfica está bonificada en el IRPF, es decir, si el cambio de residencia habitual se debe a motivos laborales, podrá beneficiarse de una menor carga tributaria.

Para poder calificar una vivienda como 'habitual', la Agencia Tributaria recuerda que esta debe de haber constituido su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando —como en su caso—, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como un traslado laboral.

Además, para que la nueva vivienda constituya la residencia habitual, es preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de 12 meses, contados a partir de la fecha de adquisición.

Así, entre los requisitos exigibles y en relación con los motivos laborales que han motivado este cambio de residencia, se encuentran los siguientes:

1.- Que se trate de desempleados inscritos en la oficina de empleo y que no hayan causado baja voluntaria de su anterior empleo.

2.- Que el traslado a otro municipio no sea consecuencia de haber aprobado una oposición pública.

3.- Que acepten un puesto de trabajo situado en un municipio distinto al de su residencia habitual.

4.- Que el nuevo puesto de trabajo exija el traslado de su residencia habitual a un nuevo municipio.

No obstante, y a pesar de lo anteriormente expuesto, debe usted considerar que el importe de la reinversión será inferior al importe total del valor de transmisión —al vender la vivienda que compartían y adquirir dos— y, por este motivo, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones exigibles legalmente.

*Cristina Cabo Taboada de Zúñiga y Antonio Morell de Meer, abogados de Lean Abogados.