Voy a vender un piso y no sé si donar el dinero a mis hijos o comprarles una casa

Voy a vender un piso y quiero donar la nueva compra a mis dos hijos. ¿Qué es más rentable, donar el dinero y que lo compren ellos a su nombre o comprarlo yo y donarles el nuevo piso?

Para comenzar, podemos mencionar que nos encontramos ante dos negocios jurídicos de distinta naturaleza. Por un lado, el negocio de compraventa está ligado a una contraprestación, de modo que se entrega un bien a cambio de un precio, mientras que la donación es un negocio jurídico en virtud del cual una persona dispone de una cosa de su patrimonio a favor de otra a título gratuito. En función de que se realice una operación u otra, la operación queda gravada por unos impuestos u otros.

En primer lugar, si se optase por que fuese usted quien realizase el negocio de compraventa, el adquirente tendría que afrontar el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), cuyo tipo impositivo oscila dependiendo de la comunidad autónoma en que se encuentre situado el bien que se quiere adquirir, cuyo tipo general en caso de transmisión de bienes inmuebles sería el 6% y el 10% del valor de la compra.

Además, usted como vendedor habría de abonar el impuesto sobre el incremento del valor de terrenos urbanos (IIVTU), conocido como plusvalía municipal. Por otra parte, la operación debe ser, asimismo, declarada en el impuesto sobre la renta de las personas físicas como ganancia patrimonial.

Si, por el contrario, se optase por la donación de cantidades dinerarias, en su caso, al tratarse de hijos descendientes directos, si estuviésemos frente a una adquisición de la primera vivienda que debe constituir su residencia habitual, habría de tributarse por el impuesto de donaciones, por el que, en virtud de los artículos 54 y 55 de la Ley de 19/2010, de 7 de junio, reguladora del impuesto sobre sucesiones y donaciones, existe una reducción aplicable de un 95% del importe del valor de la vivienda. Esta carga tributaria del 5% debe ser soportada por los donatarios, que son los beneficiados por la donación.

Cabe destacar que algunas CCAA, como ocurre con el caso de la Comunidad de Madrid, incrementan aún más la cuota de reducción aplicable, ascendiendo hasta el 99%, siempre que se realice a través de escritura pública.

Por tanto, usted debe valorar ambas opciones y considerar cuál le aportaría más beneficios fiscales. No obstante, lo más recomendable, tratándose de una donación a sus descendientes, podría ser recurrir a la reducción del tipo impositivo que ostenta por tal condición a través de la donación y, posteriormente, proceder a la compra del piso.

Incluir en la declaración gastos de una vivienda

Cuando se vende una vivienda a efectos de tributación, ¿se pueden incluir en el valor de compra lo gastado en mejoras, tales como hacer una piscina, cambio de ventanas, hacer un trastero o sustitución de un cercado por un muro perimetral de la vivienda?

La Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) establece que constituye una renta sometida a gravamen la obtención de una ganancia patrimonial como consecuencia de la venta de un inmueble, por lo que, a la hora de vender dicha vivienda, usted deberá tributar por ello.

Así, el artículo 34 del mencionado cuerpo legal establece que “el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será en el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”.

A su vez, el precepto siguiente determina que en las transmisiones a título oneroso, el valor de adquisición estará formado por la suma del importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado y por el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

Sin embargo, como la Ley del IRPF no nos deja claro qué gastos realizados sobre un inmueble son considerados como mejoras y, en consecuencia, cuáles de estos desgravarían a la hora de determinar la ganancia patrimonial generada en el momento de su venta, debemos acudir a la Resolución Vinculante de la Dirección General de Tributos, V5370-16, de 20 de diciembre de 2016, la cual establece que se “entiende por 'mejora' el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva y, por el contrario, no formarán parte del valor de adquisición los gastos de reparación y conservación de la vivienda”.

De acuerdo con lo anterior, determina que “debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil”.

En este sentido, como contribuyente, deberá calificar las obras realizadas en su vivienda, y en caso de considerarse mejora o ampliación, deberán tenerse en cuenta a la hora de calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido; en contraposición, si son consideradas como gastos de conservación o reparación, no deberán computar a efectos de dicho cálculo.

Finalmente, resulta necesario mencionar que usted tendrá que poder justificar debidamente las obras realizadas ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, a los que corresponderá su oportuna valoración.

*Clara Gómez Mateos y Garbiñe Martínez Zalaya, abogadas de Lean Abogados.