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Voy a comprar una casa por debajo del precio de mercado, pero tiene inquilinos
Quiero comprar una vivienda que se vende por debajo del precio de mercado actual, pero tiene inquilinos de renta antigua que vence cuando fallezcan los mismos
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Quiero comprar una vivienda que se vende por debajo del precio de mercado actual, pero tiene inquilinos de renta antigua que vence cuando fallezcan los inquilinos y tampoco me dejan ver la casa ni tienen fotos de ella. Mi pregunta es qué tipo de problemas pueden ocurrir en un caso así o qué pasos debo seguir para asegurarme de no tener complicaciones en la compra.
En este supuesto de hecho, al tratarse de una vivienda con arrendatarios de renta antigua, se establece un criterio por parte del Tribunal Supremo a la hora de venderlo a terceros, según el cual deben hacerlo por el precio de capitalización al 4,5% de la renta anual que paga el inquilino.
En cuanto a los problemas que pueden presentarse, en primer lugar, debe tener presente que adquirir una vivienda por debajo del precio de mercado actual puede conllevar riesgos fiscales, ya que Hacienda puede presentar una comprobación de valores por haberse declarado por debajo del valor que la Administración tributaria le otorga en la liquidación correspondiente y, consecuentemente, presentarle una liquidación paralela por lo que, según sus criterios comprobadores, tendría que haberse abonado.
Además, en segundo lugar, a pesar de que fallezcan los inquilinos que habitan la vivienda, jurídicamente existe la figura de la subrogación, en virtud de la cual, si fallece el titular del alquiler, tienen derecho de subrogación el cónyuge o pareja de hecho que acredite una convivencia de dos años anteriores al fallecimiento o hayan tenido descendencia común, y su derecho de permanecer en la vivienda será hasta su fallecimiento.
Si este no existiese, cabe la posibilidad de que se subroguen los hijos que hayan convivido dos años antes previos a la defunción, y su plazo de permanencia en la vivienda será de dos años o hasta que cumplan 25 años si son menores, excepto que tengan una minusvalía superior al 65%, en cuyo caso será de por vida.
Y si no hay hijos, pueden subrogarse los ascendientes del difunto que hayan convivido con él los tres años previos. Si se subroga el cónyuge y hay hijos, estos tienen derecho a una tercera subrogación cuando fallece el subrogado y hayan convivido con él los dos años previos, con una duración de dos años o de por vida si tienen una minusvalía del 65%.
Por último, en tercer lugar, debe tener en consideración, a su vez, el problema que puede surgir por no tener acceso a la comprobación de las condiciones en las que se encuentra la vivienda, ya que puede encontrarse con vicios ocultos, es decir, desperfectos de los que puede adolecer la vivienda —por lo que no se corresponda con el estado de habitabilidad requerido— que no se aprecian a simple vista.
En conclusión, debe valorar todas las contingencias jurídicas a las que puede enfrentarse en el futuro tras la adquisición de una vivienda en estas circunstancias.
Reinvertir la venta de la vivienda habitual
Si vendo mi casa, ¿debo invertir la ganancia obtenida antes de dos años? Yo tengo mi piso con hipoteca. Aparte, tengo una segunda vivienda heredada. Si vendo esa vivienda y uso ese dinero para pagar la hipoteca restante de la mía, que es en la que resido, ¿eso cuenta como inversión en vivienda habitual?
La Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio regula en su artículo 38 las ganancias excluidas de gravamen en supuestos de reinversión.
Así, en su apartado 1, determina que “podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen”.
A estos efectos, se considera vivienda habitual del contribuyente aquella que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas, tal y como se desprende del artículo 41 bis del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
A su vez, esta reinversión deberá efectuarse de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no solo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.
En conclusión, para poder disfrutar de la exención por reinversión de la vivienda habitual, tanto la vivienda que se transmita como la que se adquiera deben tener carácter de habitual, por lo que usted no podrá aplicarse dicha exención, ya que el inmueble que pretende enajenar se trata de una segunda vivienda y no la habitual.
*Garbiñe Martínez Zalaya y Clara Gómez Mateos, abogadas de Lean Abogados.
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