Firmé un alquiler en noviembre, ¿me afecta el decreto aprobado por el Gobierno?
Firmé un contrato de alquiler el pasado mes de noviembre. ¿Me afecta de alguna manera el real decreto aprobado por el Gobierno?
Firmé un contrato de alquiler en noviembre. ¿Me afecta de alguna manera el real decreto aprobado por el Gobierno?
El pasado 14 de diciembre de 2018 entró en vigor el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. El motivo del mismo lo encontramos en los 'retos' existentes en el panorama actual en materia de vivienda.
En lo que a este asunto se refiere, el principal desafío al que se enfrentan hoy en día los ciudadanos es la dificultad de acceso a la vivienda de alquiler. Las modificaciones en relación con esto las podemos encontrar en sus cuatro títulos, siendo estas relativas a:
- Título I: modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Título II: modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
- Título III: modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
- Título IV: modificación del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.
De conformidad con lo expuesto, se modifican varias previsiones relativas al contrato de alquiler, tales como la nueva posibilidad de recurrir al arbitraje, la exclusión de los alquileres de temporada en la ley, la obligación de inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, la reducción de la prórroga forzosa a voluntad del arrendatario, etc.
Además, el real decreto-ley incluye una disposición adicional, tres disposiciones finales y dos disposiciones transitorias. De estas últimas, la primera hace referencia a la no retroactividad de la norma: “Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley”.
Por lo tanto, esta nueva normativa no afecta a los contratos de alquiler formalizados antes de su entrada en vigor, siempre y cuando las partes no quieran, ya que si lo desean, podrían adaptarse a este nuevo régimen jurídico.
Vender un piso a una sociedad familiar
¿Puedo vender mi casa a una sociedad propiedad de mis hijos, con pago aplazado y teniendo en cuenta que como somos mayores, de 74 y 82 años, el importe de la venta estaría totalmente libre de impuestos? El inmueble ha sido y es el domicilio fiscal desde hace más de 25 años.
La compraventa está definida en nuestro ordenamiento civil, concretamente en el artículo 1.445 del Código Civil, como el negocio jurídico en virtud del cual “uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.
Además, para que exista el contrato debe haber consentimiento entre los contratantes, objeto cierto que sea materia del contrato y causa de la obligación que se establezca, tal y como indica el artículo 1.261 del mismo cuerpo normativo.
¿Tiene exención la plusvalía por la venta de una vivienda para mayores de 65 años?
La forma de pago en su modalidad de pago aplazado es algo muy frecuente a la hora de formalizar contratos de compraventa de bienes inmuebles. Bajo esta modalidad, el comprador se obliga a entregar la cantidad con posterioridad a la entrega del bien inmueble, por lo que suele ser una solución para la falta de capacidad.
Todo esto, sumado al principio de autonomía de la voluntad de los contratantes que se refleja en el artículo 1.255 del Código Civil, hace posible que este tipo de compraventa sea válido, ya que “los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”.
Por lo general, la compraventa de un inmueble tributa como ganancia patrimonial en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), pero en este caso en particular, al ser ambos vendedores mayores de 65 años, queda sujeta a la exención del artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, la cual establece: “Estarán exentas del impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto: b) con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”.
Por tanto, si la vivienda objeto de la compraventa se trata de la vivienda habitual de los vendedores, quedan sujetos a esta exención. Además, en caso de un incremento del valor del suelo desde el momento en que lo adquirieron hasta el momento en que lo han vendido, dependiendo del ayuntamiento donde radique el inmueble, es probable que tenga que pagar la plusvalía municipal, es decir, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU).
En conclusión, sería posible esta compraventa entre padres e hijos y, además, estaría exenta de IRPF por poder acogerse los vendedores a la exención antes mencionada.
*Antonio Morell de Meer, abogado de Lean Abogados.
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