Estoy divorciado, yo quiero vender la casa pero mi exmujer no, ¿qué puedo hacer?

Estoy divorciado y en el acuerdo pusimos un precio de venta de la vivienda de 250.000 euros que, si alguien lo ofrecía, se vendía. El problema es que mi exmujer no está haciendo nada por vender. Yo estaría dispuesto a venderle mi parte. ¿Cómo tendría que plantearlo? Hay un tema importante que es la hipoteca que habría que cancelar, porque está en condiciones ventajosas, ya que yo soy empleado de un banco y necesitaría cancelar para tenerla de nuevo disponible.

En primer lugar, aclarar que usted tiene un derecho de proindiviso sobre la finca, es decir, un derecho de propiedad indivisible sobre la vivienda que ejerce junto a su exmujer. En definitiva, ostenta una parte de la propiedad de la casa de la que no se puede 'adueñar', al no ser un bien de carácter divisible.

Así, el artículo 400 del Código Civil (en adelante, CC) establece que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en comunidad”. Por este motivo, es perfectamente posible que usted pueda vender su parte. Así, cuando la división en sentido estricto resulta imposible, como es aquí el caso, debe optarse por una de las dos siguientes posibilidades: o bien se adjudican todas las cuotas a uno de los condueños o a un tercero extraño, o bien se interpone una demanda de división de la cosa común y se vende la cosa en pública subasta, repartiéndose posteriormente el precio obtenido entre los copropietarios.

Si usted se decanta por la primera opción, deben seguirse una serie de pasos legalmente establecidos:

1.- En primer lugar, deberá ofrecer el porcentaje que ostente de su propiedad a su exmujer, ya que existe un derecho preferente de adquisición sobre terceros compradores. Si la otra parte acepta, finalizará aquí el trámite.

2.- Sin embargo, y en el caso de que no aceptase la oferta, será aquí cuando podría ofrecerse dicha propiedad a un tercero ajeno.

La segunda opción sería interponer una demanda de división de la cosa común ante el juzgado correspondiente. Este procedimiento lo que persigue es la extinción de un condominio y la consecuente división del bien, que en este caso no puede ser física, sino que se tendrá que hacer mediante la correspondiente subasta pública. Con esta acción, podría presionar a su exmujer para la venta de la casa antes de la propia subasta.

Respecto a la hipoteca existente que nos comenta, determina el artículo 405 del CC que “la división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad”.

Así, los efectos de la división de la cosa común serán diferentes entre los copropietarios y frente a terceros. El efecto principal entre los copropietarios es la atribución en propiedad exclusiva de la parte de la cosa que se le hubiere adjudicado o el precio que le hubiere correspondido.

Mientras que, frente a terceros, en principio, la división efectuada no puede perjudicar a los terceros (vid. art. 405 del CC), los cuales conservarán los derechos de hipoteca (artículo 123 Ley Hipotecaria y 221 Reglamento Hipotecario) u otros derechos reales que le pertenecieren antes de efectuarse la división, y de igual modo, conservarán los derechos personales que les pertenezcan frente a la comunidad (artículo 405).

Vender un piso alquilado

Quiero vender un piso que desde hace dos años tengo alquilado. Hace también dos años compré otro que es mi residencia habitual junto con mi pareja. ¿Puedo utilizar el dinero de la venta del primero para liquidar la hipoteca del segundo?, ¿Hacienda lo consideraría como reinversión del importe obtenido?

En primer lugar, haremos referencia a qué considera la Agencia Tributaria vivienda habitual, así, a efectos fiscales, se considera la edificación que se constituya como residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años, salvo excepciones.

Para que la vivienda adquirida constituya la residencia habitual del contribuyente es preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de 12 meses.

En relación a la exención por reinversión en vivienda habitual que plantea, esta podrá aplicarse siempre que la finca transmitida sea la vivienda habitual del contribuyente y que el importe total obtenido por la transmisión sea reinvertido en un plazo de dos años, con las salvedades que establece la normativa legal.

Concretamente, la reinversión del importe obtenido con la venta de la primera vivienda deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no solo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.

No obstante, y excepcionalmente, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual:

1.- Cuando la vivienda que se transmite constituya su vivienda habitual en el momento de la venta o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.

2.- Cuando la vivienda que se transmite hubiese dejado de ser vivienda habitual por haber trasladado el contribuyente su residencia habitual a la nueva vivienda en cualquier momento posterior a su adquisición.

En el caso de que la vivienda que se transmite haya sido vivienda habitual, podría configurarse dentro de este último supuesto. Asimismo, es preciso indicar que en el caso de que si el importe que usted reinvirtiese fuera inferior al total obtenido en la enajenación de la primera vivienda, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones señaladas anteriormente.

*Cristina Cabo Taboada de Zúñiga, abogada de Lean Abogados.