Vamos a realizar obras en una comunidad, ¿qué tipo de acuerdo se necesita?

Vamos a realizar obras importantes en una comunidad. ¿Qué tipo de acuerdo se necesita?, ¿mayoría simple?, ¿qué porcentaje de propietarios es necesario para que la votación sea válida?

Para resolver esta cuestión deberemos remitirnos a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la cual establece en su artículo 7.1 que el propietario de un piso o de un local tiene capacidad de modificación de elementos de arquitectura, instalaciones o servicios, siempre y cuando no suponga un perjuicio a la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estados exteriores, o a los derechos de otro propietario.

Deberán notificarse previamente estas obras a quien se encuentre a cargo de la comunidad. Para el resto del inmueble no se podrá realizar obra alguna, salvo, quizá, reparaciones urgentes, las cuales deberán de ser notificadas de inmediato al Administrador.

El propietario tendrá vedada la realización de obras prohibidas en los estatutos, que sean dañosas para la finca o que sean contrarias a la prohibición genérica de actividades molestas, insalubres, peligrosas, nocivas o ilícitas.

Se delimita así el derecho de cada propietario, de manera que permite conocer qué reparaciones u obras pueden llevar, atendiendo a ciertas características del edificio que deberán de mantenerse intactas, así como los derechos del resto de propietarios. En principio no pueden realizarse obras sobre los elementos comunes, pero hay excepciones.

De esta forma, teniendo en cuenta el carácter importante de las mismas, el artículo 10.1 de la LH permite la realización de determinas obras, y les otorga carácter obligatorio, sin que sea necesario previo acuerdo de la junta de propietarios, con independencia de que modifiquen los estatutos o el título constitutivo.

Ahora bien, refiriéndonos a aquellas obras para cuya adopción se exigen una serie de requisitos, la mayoría requerida en cada uno de los supuestos depende de la obra que se quiera realizar:

1.- Establecimiento o supresión de servicios comunes. Se requerirán tres quintos del total de propietarios, siempre y cuando abarque tres quintos de las cuotas de participación.

2.- Trasformación de un espacio común en trasteros. Vuelve a ser alteración del título constitutivo por privatización, por tanto, requerirá la unanimidad de la junta de propietarios.

3.- Instalación de ascensores. Requerirá la mayoría simple de propietarios que suponga la mayoría de cuotas de participación. Si su coste excede doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, serán responsables del pago solamente los propietarios que solicitaron la obra.

4.- Instalación de infraestructuras de telecomunicación o de suministro de energía. Será necesaria la votación favorable de un tercio que a su vez equivalga a un tercio de las cuotas de participación.

5.- Punto de recarga de vehículos eléctricos. Solo será necesaria la comunicación previa a la comunidad, siempre y cuando no afecte a espacios comunes, se localice en una plaza de garaje y sea de uso privativo.

Para el resto de acuerdos bastará con la mayoría simple de propietarios que abarque la mayoría de las cuotas de participación. Esto es así para primera convocatoria. Para segunda convocatoria solo se necesitará la mayoría de los propietarios asistentes, representantes de la mayoría de cuotas de los que estén presentes.

* Sara Benayas Bolívar y Fernando de Mateo Álvarez, abogados de Lean Abogados.