Tengo un piso, en el que vivo, a medias con mi hermana y quiero comprarle su mitad

Tengo un piso, en el que vivo, a medias con mi hermana y quiero comprarle su mitad. El piso está en Aragón, aunque ella reside en Castilla-La Mancha. ¿Cómo debo proceder?

Foto: Tengo un piso, en el que vivo, a medias con mi hermana y quiero comprarle su mitad. (Foto: iStock)
Tengo un piso, en el que vivo, a medias con mi hermana y quiero comprarle su mitad. (Foto: iStock)

Tengo un piso, en el que vivo, a medias con mi hermana y quiero comprarle su mitad. El piso está en la comunidad de Aragón, aunque ella reside en Castilla-La Mancha ¿Cómo debo proceder?, ¿cuál sería el procedimiento menos costoso y más sencillo para hacer la transacción?

La mejor opción para proceder sería la extinción del condominio mediante escritura notarial. La extinción o disolución de condominio está regulada en los artículos 400 y 406 del Código Civil y es una forma práctica de dividir una comunidad de bienes.

En estos casos, con la cesión de propiedad se suele producir una contraprestación económica a favor del titular que cede su proporción de la casa, aunque no es obligatorio.

Por esta razón, la extinción del condominio es una pariente lejana de la compraventa, solo que con una clara ventaja fiscal: pagas menos impuestos. Aunque la contraprestación económica no es obligatoria durante la extinción, ceder una parte de un inmueble sin recibir nada a cambio puede ser considerado como una donación encubierta. En consecuencia, la Agencia Tributaria la gravará como tal.

Es decir, si las partes lo acuerdan, uno de los propietarios se puede adjudicar el 100% de la propiedad, mientras que el otro recibirá una compensación económica en consonancia a la cuota de la que se haya desprendido; y si fuera el caso de que hubiera hipoteca, existe la posibilidad de verse librado también de la hipoteca que grave la vivienda.

Una vez superado lo anterior, solo habrá que acudir al notario para firmar una escritura. Como la extinción de condominio no se considera una transmisión patrimonial, tributa por el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Esto significa que la carga fiscal oscila entre el 1% o el 1,5% del valor presente de la vivienda según la autonomía en la que esté. El que se queda con el bien es el que paga el AJD.

Además, como consecuencia de que la extinción no sea transmisión patrimonial, la parte que cede la propiedad no tiene que declarar la plusvalía municipal, el llamado impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), que se abona en cada ayuntamiento.

Esto implica que la tributación se aplaza hasta la siguiente transmisión. La última ventaja fiscal a tener en cuenta es que la extinción de condominio, en principio, no genera un incremento o disminución patrimonial en renta.

Por lo tanto, no está sujeta al pago del impuesto sobre la renta de personas físicas (IRPF) que se presenta en la declaración anual. Para que esta situación sea válida, es necesario que las adjudicaciones correspondan con la cuota de titularidad. Si se produjera un exceso de adjudicación, sí que habría variación de patrimonio y, por tanto, estaría sujeta a tributación.

*Beatriz Setién Fernández y Sara Benayas Bolívar, abogadas de Lean Abogados.

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