Si reformo una casa, ¿puedo incluir este gasto en la declaración de la renta?

Poseo una segunda vivienda comprada como inversión hace cinco años que se encuentra en lamentables condiciones de habitabilidad (restos de humedad en las paredes, muebles de cocina inutilizables, desconchones en escayola de paredes y techos, etc.). Tengo intención de reformarla y venderla. A la hora de calcular plusvalía/minusvalía generada por su venta en la declaración del IRPF, ¿puedo incluir el coste de dicha reforma como gasto?

Para poder responder a esta pregunta, es importante poner de manifiesto que hay gastos que se pueden tener en consideración para determinar el valor de adquisición del inmueble, de forma que elevarán el precio y, por tanto, minorarán la plusvalía.

De acuerdo con la declaración de la Dirección General de Tributos de febrero de 2019, se considera que, con carácter general, los gastos de reparación y conservación realizados en la vivienda de que se trate no se pueden sumar al valor de adquisición, pero, en cambio, las ampliaciones o mejores practicadas en la misma sí.

Pero antes de entrar en el análisis de cuáles deben considerarse como tales, es importante diferenciar entre las adquisiciones a título lucrativo u oneroso. En el caso que se nos plantea, estamos ante una adquisición a título oneroso, por lo que formará parte del valor de adquisición, además del valor real, el relativo a inversiones y mejoras realizadas en la vivienda, y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluyendo los intereses satisfechos por el adquirente.

En lo que aquí nos interesa, las obras de reforma incluyen en el valor de adquisición las mejoras efectuadas en la vivienda, pero ¿qué debe entenderse por tales? De acuerdo con la resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, se define 'mejora' como el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva.

Por otro lado, se define en la misma 'ampliación' como un proceso mediante el que se incorporan nuevos elementos a un inmovilizado, obteniéndose como consecuencia una mayor capacidad productiva.

A la vista de las anteriores definiciones expuestas, se considera que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que se entenderán como ampliaciones o mejoras aquellas que producen un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble o un alargamiento de su vida útil.

De acuerdo con lo expuesto hasta el momento, entendemos que las obras que pretende realizar en la vivienda pueden ser consideradas 'mejoras,' por lo que el importe invertido en ello podrá sumarse al valor de adquisición, por lo que minorarán la denominada plusvalía que pudiese ocasionarse con motivo de la venta de la misma a la hora de su declaración en el correspondiente ejercicio del IRPF.

*Beatriz Herrera del Campo, abogada de Lean Abogados Ciudad Real.