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Mis padres se han divorciado. Quieren vender la casa y yo la quiero comprar
Mis padres se han divorciado y quieren vender la casa. Somos tres hermanos. Yo quiero comprar la casa, ¿qué documentación debo presentar y cuáles son los pasos a seguir?
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Mis padres se han divorciado y quieren vender la casa. Somos tres hermanos. Yo quiero comprar la casa, ¿qué documentación debo presentar y cuáles son los pasos a seguir?
La compraventa de una casa no está relacionada con el parentesco, por lo que, para adquirir la vivienda de sus padres, deberá seguir los mismos pasos que llevaría a cabo cualquier tercero.
Por ende, como en cualquier compraventa, la transmisión onerosa de una casa de segunda mano de unos padres a un hijo tiene efectos tributarios para ambas partes.
En primer lugar, los impuestos que se deben pagar por parte de los padres serán, tanto el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), en el que deberán tributar por la ganancia obtenida (la diferencia entre el precio de compra más los gastos y el precio de venta), como el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal).
En segundo lugar, usted como hijo deberá abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), un impuesto que varía entre comunidades: desde el 6% en la Comunidad de Madrid, el 7% de Aragón, pasando por el 8% de Castilla-La Mancha y el 10% de Extremadura.
Todos estos impuestos se calculan sobre el valor de venta del inmueble, que en ningún caso puede ser inferior a los valores mínimos establecidos por Hacienda. Estos valores se determinan teniendo en cuenta el valor catastral y multiplicándolo por unos coeficientes que se publican anualmente por Hacienda.
Además, deberá demostrar ante la Agencia Tributaria que ese pago ha sido efectivamente ejecutado pues, de no ser así, podría entenderse que se trata de una compraventa ficticia o simulada.
El Tribunal Supremo establece que, en caso de inexistencia de precio en una compraventa simulada, el contrato es inexistente, es decir, como si nunca hubiera llegado a existir.
Finalmente, cabe mencionar la posibilidad de que sus padres le donasen la vivienda, algo que tendría una repercusión fiscal mucho menor, ya que las donaciones de padres a hijos en muchas comunidades autónomas están bonificadas entre un 95 a un 99% en la cuota. En estos casos, a nivel tributario, a pesar de que para sus padres tendría el mismo coste que la venta, para usted supondría un coste cero como receptor.
*Nerea Isasti Otero y Rubén Crespo Cortés, abogados de Lean Abogados.
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