Mis padres quieren dividir su casa para poder darnos una parte a mi esposo y a mí

Mis padres quieren dividir su casa para poder darnos una parte a mi esposo y a mí. ¿Qué pasos debemos dar?, ¿qué gastos conlleva?

Para llevar a cabo la división de una vivienda, se debe tener en cuenta que existen diferencias según se trate de una casa independiente o de un piso en un edificio. Por un lado, en un chalé la división puede ser horizontal o vertical.

Por otro, la división de un piso puede hacerse dividiendo el espacio en dos viviendas o por segregación, cuando solo se separa una parte del piso.

En caso de que la obra antigua ya esté declarada en escritura pública e inscrita en el registro, no es necesario pedir licencia de obra, ni licencia de parcelación para escriturar la división.

Sin embargo, habría que pedir licencia de primera ocupación para que cada vivienda pueda tener su propio suministro de luz, agua y gas. Así, para proceder la división de la vivienda se deben llevar a cabo los siguientes pasos:

1.- Solicitar autorización administrativa. Se debe comprobar la normativa estatal, en concreto, la Ley del Suelo (LS), las normas de urbanismo de la comunidad autónoma y del ayuntamiento y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Estas normas establecen los criterios de habitabilidad mínimos, en cuanto a estancias y tamaños, que debe cumplir una vivienda para ser habitada. Tanto la LS como la LPH exigen una autorización administrativa para dividir la vivienda. Esta autorización es concedida por el órgano correspondiente del ayuntamiento o la comunidad autónoma donde está la vivienda.

2.- Permiso de la comunidad de vecinos. Si la vivienda está en un edificio será necesario el permiso de la comunidad para realizar la división. La LPH exige el acuerdo de los 3/5 de los propietarios, que representan al menos 3/5 partes de las cuotas de participación, para aprobar la división de la vivienda. No obstante, si en los estatutos de la comunidad está ya recogida la posibilidad de segregar o dividir las viviendas, no será necesaria la aprobación de la junta de propietarios y la comunidad solo podrá oponerse si la segregación no se ajusta a lo establecido en los estatutos o normativas urbanísticas o perjudica a algún vecino o a los elementos comunes.

3.- Redistribución de las cuotas. La división supone una nueva estructura de las viviendas resultantes que exige una redistribución de las cuotas a pagar en la comunidad. Esta cuota se calcula en proporción a la superficie de la vivienda, por lo que, si esta cambia, habrá que modificarla. El acuerdo por el que se autoriza esta modificación de la vivienda debe fijar también los nuevos porcentajes. Por lo general, en la propia solicitud el propietario hace una propuesta para que la comunidad la vote junto con la autorización.

4.- Proyecto de obra y licencia de obra mayor. Un arquitecto debe realizar el proyecto de obra que contemple la normativa del Código Técnico de la Edificación, en cuanto a densidad de las viviendas y requisitos mínimos de habitabilidad. Las nuevas viviendas tienen que tener una entrada independiente, una superficie mínima y aislamiento térmico y acústico entre las viviendas.

5.- Escritura ante notario e inscripción en el registro. La división de la vivienda debe hacerse obligatoriamente en escritura pública según el art. 50 del Reglamento Hipotecario y art. 3 de la Ley Hipotecaria, para poder inscribirse en el Registro de la Propiedad. Ha de inscribirse en el registro para que las partes resultantes de la división cuenten cada una con hoja registral propia y gocen de los efectos registrales.

Cabe hacer mención especial de aquellos casos en los que se lleva a cabo la división de la casa para el uso de uno de los hijos, pues se debe tener en cuenta la clase de derecho que el hijo tiene sobre la parte segregada para evitar problemas. Si está por mera tolerancia (contrato de precario) o préstamo de uso (contrato de comodato) de sus padres, no es preciso hacer escrituras ni registrarlas, pero si paga un alquiler (contrato de arrendamiento), debería tener su derecho inscrito.

*Nerea Isasti Otero y Rubén Crespo Cortés, abogados de Lean Abogados.