¿Puedo vender una casa heredada sin haber pagado la plusvalía municipal?

He heredado una vivienda y tengo un comprador que quiere cerrar la compra antes de fin de año, dispongo ya de la copia simple de la aceptación de la herencia, pero estoy a la espera de la carta de pago de la plusvalía. ¿Podría formalizar la venta de la vivienda sin haber completado este último paso?

El sujeto pasivo del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), coloquialmente llamado plusvalía municipal, que está obligado a liquidarlo y a pagarlo en su caso, es el heredero del bien inmueble, siempre que este se encuentre en suelo de naturaleza urbana y no rústica.

Se deberá tener en cuenta que, en el supuesto de venderse un bien inmueble heredado, tendrá que liquidar y pagar la plusvalía dos veces, siempre que haya incremento en su valor. Una como heredero y otra como vendedor. La ley establece que, en caso de transmitirse bienes inmuebles por herencia, el plazo será de seis meses prorrogables hasta un año (siempre que se solicite dicha prórroga).

En ese sentido, la Dirección General de Tributos (DGT) establece que, a efectos del impuesto de plusvalía, se tendrá por fecha de la transmisión la del fallecimiento y no la fecha de aceptación de la herencia, y que el plazo de seis meses será tanto para las liquidaciones (notificaciones que realiza el ayuntamiento a los herederos, obligados al pago del impuesto) como en las autoliquidaciones que realizan los herederos por medio de los impresos correspondientes.

De otro lado, la venta de una vivienda que ha sido heredada conlleva una serie de pasos y trámites que no se pueden obviar, y es que no basta con ser heredero de un bien inmueble para su venta; resulta necesario que este sea considerado propietario del mismo a todos los efectos.

Pues bien, el Registro de la Propiedad no practicará la inscripción de ningún documento que contenga acto o contrato en el que se ponga de manifiesto la realización del hecho imponible a efectos del IIVTNU sin que quede acreditado el pago del impuesto, ya que, desde el año 2013, resulta exigible para la inscripción registral justificar, declarar o comunicar la liquidación de la plusvalía, siempre y cuando el documento presentado a inscripción contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias impuestas por dicho impuesto.

Este es el motivo por el que se ha de liquidar la plusvalía municipal antes de vender el inmueble en cuestión, pues sin acreditar dicho pago (o disponer al menos de la carta de pago) no resulta posible cambiar la titularidad de la propiedad del bien, lo que imposibilita su posterior transmisión a un tercero.

Es decir, el desembolso de los tributos es fundamental para poder inscribir el inmueble a su nombre. Por tanto, en el momento de formalizar la venta del inmueble heredado en escritura pública, ante notario, la ausencia de acreditación de la liquidación de la plusvalía municipal, que deviene obligada, traerá como consecuencia la imposibilidad de dicha compraventa.

*Ignacio Estrada Rugarcía y Jesús Cabeza Morcillo, abogados de Lean Abogados.