Quiero comprar una casa que aún no ha sido heredada legalmente, ¿qué debo hacer?

Me interesa comprar una casa familiar propiedad de mis abuelos, fallecidos hace 14 años. La casa todavía no ha sido heredada legalmente por los herederos (mi padre y tíos), no han hecho aún declaración de herederos. Me gustaría saber qué trámites tienen que realizar para poder venderme la casa, así como los impuestos a los que tendrían que hacer frente y posteriormente a los que haría frente yo mismo como comprador.

Para que usted pueda comprar la casa, es necesario que anteriormente se produzca la liquidación de la herencia. Una vez liquidada y adjudicada la herencia a cada uno de los herederos, usted podrá comprarles la casa.

El primer paso a seguir es la liquidación de la herencia, para lo cual es necesario realizar los siguientes pasos:

1.- Obtención de los certificados pertinentes para llevar a cabo la tramitación de la herencia. Los certificados necesarios para la tramitación de la liquidación de la herencia cuya solicitud y obtención es esencial son: certificado de defunción, certificado de actos de última voluntad y certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento.

2.- Obtención del testamento o declaración de herederos. Mediante el certificado de últimas voluntades, podrá conocer si los causantes habían otorgado testamento. En el caso de que así sea, deberá acudir a la notaría donde se otorgó y pedir una copia autorizada, para lo cual deberá aportar también los otros dos certificados que mencionamos en el punto anterior. En cambio, en el caso de que no hubiese testamento, debe procederse a la llamada declaración de herederos. Al ser familiar directo de los causantes, tendrá que realizar este trámite en una notaría de su lugar de residencia o fallecimiento, aportando los documentos que le indique el notario (certificado de defunción, últimas voluntades, etc.).

3.- Realización del inventario. Este trámite de herencia consiste en determinar los bienes, derechos y deudas que deja el fallecido, de cara a su reparto entre los herederos. En este punto, suele ser necesario pedir certificados de catastro, certificados de saldos bancarios y demás documentos acreditativos de derechos y obligaciones.

4.- Partición de la herencia. Esta consiste en el reparto de los bienes, derechos y deudas, definidos en la fase de inventario, entre los distintos herederos. El reparto se plasma en el llamado 'cuaderno particional'.

5.- Liquidación y pago de impuestos. La adquisición 'mortis causa' devenga a favor de los herederos el denominado impuesto de sucesiones y donaciones, el cual deberá pagarse en un plazo máximo de seis meses desde el fallecimiento, aunque puede solicitarse prórroga. En este caso, al haber transcurrido 14 años, deberán abonar el impuesto de sucesiones y donaciones devengado con los correspondientes intereses y recargos por haber transcurrido el plazo para su liquidación establecido legalmente. En el presente caso, al existir bienes inmuebles en el haber hereditario, se deberá liquidar también el impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU o plusvalía municipal) ante el ayuntamiento que corresponda según la ubicación del inmueble en cuestión.

Una vez se hayan realizado todos los pasos descritos y se proceda a la inscripción en el Registro de la Propiedad del inmueble cuya titularidad corresponderá a los herederos, estos podrán transmitirle a usted en virtud de título de compraventa el bien inmueble en el que está interesado por el precio que convengan.

Como consecuencia de esta operación, deberá pagar los siguientes impuestos:

- Impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas (ITPO), al tratarse de una segunda o ulterior transmisión.

- Actos jurídicos documentados (AJD), cuyo devengo se produce por el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Otros gastos que deberá afrontar son los gastos que conlleva la tramitación de la inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente y es usual que el comprador también asuma los gastos de notaría.

*Beatriz Herrera del Campo, abogada de Lean Abogados.