¿Puedo vender una casa rural en mal estado por debajo del valor catastral?

Estoy intentando vender una vivienda rural. Está en mal estado y necesita grandes reformas. La vivienda es heredada y tiene un valor catastral de 80.000 euros y yo la quiero vender por 17.000. ¿Puedo tener problemas con Hacienda si vendo por debajo del valor catastral?

Para dar respuesta a su consulta, debemos comenzar definiendo valor catastral: es un valor objetivo que se determina por la información que consta sobre la vivienda en el catastro inmobiliario y está sujeto a coeficientes reguladores.

Normalmente, suele ser un valor inferior al valor de mercado, es decir, se trata de un valor mínimo que deberíamos tomar en consideración a la hora de vender o comprar un inmueble.

Dicho esto, se debe tener en cuenta que en los contratos de compraventa rige el principio de autonomía de la voluntad de las partes, por lo que en principio no existiría problema en pactar un precio por debajo del valor catastral.

Ahora bien, y en relación con su pregunta, la venta de un inmueble por debajo de su valor catastral puede traer ciertas complicaciones, como sería el inicio de una comprobación por parte de la Agencia Tributaria con el fin de valorar si existe algún comportamiento fraudulento.

Y es que, a la hora de vender un inmueble, el vendedor tributa en el IRPF por ganancias patrimoniales obtenidas con la venta, por lo que, si este inmueble se vende por debajo del valor catastral, no se obtendrá ganancia patrimonial.

Por ello, en este caso, Hacienda muy probablemente realice una comprobación del valor de la vivienda para así aplicar una serie de coeficientes correctores que determinarán el valor de transmisión más ajustado por el que debería haber tributado la venta.

Este valor será muy superior al valor de venta de 17.000 euros, por lo que le pedirán la parte de impuesto que no ha sido satisfecha. Por ello, el vendedor al final declarará en IRPF y en forma de plusvalía el valor más elevado que haya comprobado la Administración.

Ante esto, usted como vendedor siempre tiene dos opciones:

a) Aceptar esa nueva liquidación y abonar la diferencia.

b) Solicitar la apertura de un expediente de tasación contradictoria. Esto le permitiría argumentar por qué el valor es inferior al fijado por la Administración.

En conclusión, nuestra recomendación es que no venda por debajo del valor catastral, ya que puede conllevar consecuencias fiscales tanto para usted, a nivel vendedor, como para el comprador (a quien seguramente la Administración le inicie un procedimiento de comprobación de valores por el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados).

*Pablo Hernández Martín y Ángel Romero Pérez, abogados de Lean Abogados.