He comprado una casa en ruinas, ¿cómo debo declarar los gastos de demolición?

He comprado una vivienda en ruinas y asumiré los gastos de derribo. ¿En qué casilla de la declaración debo incluirlos?, ¿computan como pérdida patrimonial?, ¿cómo calculo el valor del suelo dentro del precio pagado por la adquisición?

La demolición de una vivienda generará en el contribuyente una pérdida patrimonial por su valor de adquisición excluido el valor del suelo. Dicha pérdida patrimonial, como no deriva de una transmisión de elementos patrimoniales, deberá integrarse en la base imponible general (art. 48. LIRPF).

El valor de adquisición está formado por la suma del importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado y el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos, así como los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. La destrucción del edificio, en cuanto comporta su desaparición, constituye una alteración en la composición del patrimonio de los propietarios que da lugar a una variación en su valor y, por lo tanto, una pérdida patrimonial.

Por otro lado, en relación con los gastos de demolición y descombrado de la vivienda, contribuirán a un mayor valor de adquisición del terreno a efectos de futuras transmisiones del mismo, por lo que, si en un futuro queremos vender el terreno, deberemos tener en cuenta este gasto de demolición soportado e incluirlo como valor de adquisición.

Así lo indica la resolución vinculante de la Dirección General de Tributos V0136-12 de 24 de enero de 2012, la cual considera estos gastos como inversión y mejora y por lo tanto aumentan el valor de adquisición del terreno.

Cabe recordar que, aunque dicho gasto incremente el valor de adquisición del terreno, este no se podrá amortizar. Por este motivo, los gastos de derribo se incluirán en el Modelo 100, como pérdida patrimonial en concepto de mejoras. Por último, el valor del suelo es el valor del terreno antes de su edificación.

Es decir, el valor que tiene un terreno y que no se devalúa por su uso residencial. A su vez, el valor catastral está calculado a partir de dos valores: el valor real del suelo y el valor de la edificación. Estos dos valores entran en una proporción determinada para configurar los valores catastrales de cada vivienda.

Por lo que, teniendo el valor catastral, podrá calcular el valor del suelo (en tanto que en este caso el valor de la edificación es cero).

*Gema Luna Extremera y Sara España Vares, abogadas de Lean Abogados.