Mi casero quiere vender el piso en el que vivo, ¿tengo derecho a comprarlo?

Mi casero quiere vender el piso en el que llevo viviendo más de una década. ¿Tengo derecho sobre cualquier otra persona a la hora de comprarlo?, ¿en qué condiciones? En muchas ocasiones ocurre que el propietario del inmueble desea venderlo, pero, sin embargo, existe un arrendatario. ¿Tiene el arrendatario derecho de tanteo y derecho de retracto?

Debemos diferenciar entre ambos derechos. El derecho de tanteo es aquel derecho de adquisición preferente que tiene el inquilino de la vivienda alquilada a comprar el inmueble cuando el arrendador la pusiera a la venta.

El tanteo es un derecho que se ejerce antes de que el inmueble haya sido vendido. Viene recogido en el artículo 25.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): “El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma”.

El derecho de retracto es aquel derecho que tiene el inquilino a adquirir la vivienda cuando ya ha sido vendida por el propietario. A diferencia del tanteo, el retracto es un derecho que se ejerce cuando el inmueble ha sido vendido, se encuentra regulado en el artículo 25.3. de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): "Podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada".

Para que el inquilino pueda ejercer el derecho de retracto debe darse alguna de las siguientes condiciones:

- Que el propietario no le haya informado de la venta de la vivienda arrendada o haya omitido alguna de las condiciones esenciales.

- Que el precio al que el propietario vende la vivienda a un tercero sea menor que el precio que le había ofrecido al inquilino para que ejerciera su derecho de adquisición preferente.

- Que no hayan transcurrido los 30 días de caducidad, a contar desde que el inquilino es informado de manera fehaciente de las condiciones de la venta de la vivienda.

Hay excepciones al derecho de tanteo y retracto del inquilino (artículo 25.7 LAU):

- Cuando se vendan todos los pisos y locales del inmueble al mismo comprador.

- Cuando la vivienda alquilada se venda junto con el resto de propiedades del arrendador que formen parte del mismo inmueble.

En todo caso, ambos son derechos del arrendatario, negociables entre las partes, que las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, por lo que deberá revisar el contrato de arrendamiento suscrito.

*Sara Espada y Ángel Romero, abogados de Lean Abogados.