Vamos a vender un piso heredado, yo tengo 62 años y una discapacidad

Mi hermano y yo tenemos un piso al 50%. Está alquilado y el inquilino lo quiere comprar. ¿Qué gastos tendría que asumir yo que tengo 62 años y una discapacidad del 65%?

Foto: Vamos a vender un piso heredado, yo tengo 62 años y una discapacidad. (iStock)
Vamos a vender un piso heredado, yo tengo 62 años y una discapacidad. (iStock)

Mi hermano y yo tenemos un piso al 50% que heredamos de nuestra madre. El piso está alquilado y el inquilino lo quiere comprar. ¿Qué gastos tendría que asumir yo que tengo 62 años y una discapacidad del 65%? Resido en Cataluña y el mencionado inmueble también está en Cataluña.

Normalmente, la transmisión de un inmueble conlleva una serie de gastos que tenemos que tener en cuenta. Entre ellos, destacamos dos grandes bloques: impuestos y aranceles.

Dentro del primer grupo, encontramos tres impuestos que hay que abonar cuando hablamos de la transmisión de un inmueble: IRPF, plusvalía municipal e ITP. El pago de los dos primeros corresponde al vendedor, en este caso, a usted y su hermano al 50%.

En cuando al IRPF, habrá que imputar la venta de la vivienda a las ganancias y pérdidas patrimoniales. Por otro lado, como vendedores, también tendrán que pagar la plusvalía municipal, por lo que la cuota a ingresar vendrá determinada por la normativa del ayuntamiento donde se encuentre el inmueble.

En relación con su situación personal, no existen deducciones ni exenciones que puedan ser de aplicación. No obstante, el artículo 33.4.b) de la Ley de IRPF regula la exención de tributar siempre y cuando el bien objeto de transmisión sea la vivienda habitual.

Así lo establece la literalidad del artículo: “Con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”.

El Reglamento de IRPF, en su artículo 41 bis.1, nos indica qué debemos entender por vivienda habitual: “A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b) y 38 de la Ley del Impuesto, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.

En cuanto a la plusvalía, la legislación estatal no recoge ninguna exención ni deducción al respecto, por ello, deberá acudir a la normativa del ayuntamiento donde se encuentre el inmueble y consultar si puede ser beneficiario de alguna exención o bonificación respecto de este tributo. Por su lado, el ITP es un impuesto que corre por cuenta del comprador, por tanto, usted no tendrá que preocuparse por su pago.

En el segundo bloque, encontramos los gastos notariales y registrales. La cuantía de los aranceles notariales y registrales viene fijada por real decreto y depende, fundamentalmente, del valor del inmueble en cuestión, sin perjuicio de que la cuantía pueda verse incrementada dependiendo de otros factores: número de copias, extensión de la escritura… Los gastos notariales rondarán los 600-875 euros y los aranceles registrales suelen situarse entre 400 y 650 euros, pero estos precios son orientativos, ya que como decimos dependerán del valor del inmueble objeto de la compraventa.

En cuanto a quién le corresponde el pago de los aranceles, el Código Civil establece en su artículo 1455 CC: “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”. Es decir, se podrá negociar con el comprador quién debe asumir estos gastos.

En conclusión, a usted como copropietario de la vivienda le corresponde la mitad del pago de la plusvalía municipal e imputarse la mitad de las ganancias obtenidas por la compraventa a las ganancias y pérdidas patrimoniales. También le podrá corresponder la mitad del pago de los aranceles notariales y registrales, dependiendo del acuerdo que alcance con el comprador del inmueble.

*Sara Espada Vares y Sofía Sánchez Fernández, abogadas de Lean Abogados.

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