A la hora de declarar la venta de una vivienda heredada, ¿cuál es el valor de adquisición?

A la hora de declarar la venta de una vivienda heredada, ¿cuál es el valor de adquisición?, ¿el valor de compra original de la vivienda o el valor escriturado en la trasmisión de la herencia y utilizado en el impuesto de sucesiones?

Cuando adquirimos una vivienda tenemos que tributar por distintos impuestos: IRPF y plusvalía municipal, cuyo abono corresponde al vendedor del inmueble y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que debe pagar el comprador.

En cuanto a la declaración del vendedor en su declaración de IRPF, hay que distinguir distintas situaciones. Si desde que se heredó la vivienda no ha habido ningún tipo de revisión por parte de la Agencia Tributaria, usted deberá declarar como valor de adquisición el que incluyó en el impuesto de sucesiones.

No obstante, si dicho importe se ha visto incrementado por la realización de distintas inversiones y mejoras, el artículo 34.1.a) de la Ley de IRPF, dispone: “El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será:

a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”. En cuanto al cálculo del valor de adquisición, deberá seguirse lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de IRPF, cuyo contenido establece:

“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.

Finalmente, el artículo 36 de la Ley de IRPF concluye: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquellos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. En las adquisiciones lucrativas, a que se refiere el párrafo c) del apartado 3 del artículo 33 de esta Ley, el donatario se subrogará en la posición del donante respecto de los valores y fechas de adquisición de dichos bienes”.

*Sara Espada Vares y Sofía Sánchez Fernández, abogadas de Lean Abogados.