Mi inquilino falleció y se subrogó al alquiler su mujer, si muere, ¿puede hacerlo el hijo?

El año pasado falleció el inquilino del piso titular del contrato de alquiler y se subrogó su mujer al mismo contrato. ¿Puede volver a subrogarse al contrato de alquiler del piso el hijo del fallecido una vez falleciera la madre?

El fallecimiento de un inquilino durante la vigencia del contrato de arrendamiento está regulado en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El artículo 16.1.a de la LAU establece lo siguiente: “En caso de muerte del arrendatario, podrá subrogarse en el contrato el cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él”.

Sin embargo, cabe reseñar que la anterior subrogación podrá ser posible siempre y cuando no exista un pacto de no subrogación, esto es, que no se haya pactado que no cabe derecho de subrogación en caso de fallecimiento (artículo 16.4 de la LAU).

Además, cabe destacar que el artículo 16.3 de la LAU establece la necesidad de comunicar la subrogación al arrendador, puesto que en caso contrario el arrendamiento queda extinguido.

En lo referente a una posible segunda subrogación, habrá que hacer una distinción entre aquellos contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y aquellos celebrados con posterioridad a tal fecha.

Por un lado, la disposición transitoria segunda de la LAU dispone lo relativo a aquellos contratos anteriores a 9 de mayo de 1985, estableciendo lo siguiente: “El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior. No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior”.

Por consiguiente, siempre y cuando el contrato de arrendamiento con su inquilino haya sido celebrado antes del 9 de mayo de 1985, podría el hijo del difunto inquilino y de la madre subrogada subrogarse una segunda vez al contrato de arrendamiento siempre y cuando el hijo conviviese con el arrendatario al momento del fallecimiento de este último.

En tal caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de 25 años si esta fecha es posterior, o bien por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía igual o superior al 65%.

Por otro lado, en cuanto a aquellos contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985, la LAU solo se señala la posibilidad de una sola subrogación, es decir, una vez se haya producido la subrogación prevista en el artículo 16.1 LAU, no cabe por ley salvo pacto expreso en contrario una ulterior subrogación.

Por consiguiente, en caso de que el contrato de arrendamiento con su inquilino haya sido celebrado después del 9 de mayo de 1985, no podría subrogarse el hijo de la subrogada y del arrendatario.

*Sara Espada Vares y Sofía Sánchez Fernández, abogadas de Lean Abogados.