Mi madre tiene 80 años y sin pensión, ¿tiene ventajas fiscales si vende un suelo rústico?

Mi madre va a vender un terreno rústico que recibió en herencia hace 20 años. Como tiene 80 años y no percibe ningún tipo de paga, salario o pensión, ¿tiene algún tipo de ventaja fiscal a la que se pueda acoger?

Cuando vendemos un inmueble tenemos que hacer frente al pago de distintos impuestos. Sin embargo, los tributos a pagar serán diferentes dependiendo de si estamos ante la venta de un terreno rústico o de una vivienda.

En el caso que nos ocupa, estaríamos ante la venta de un terreno rústico, por ello, el vendedor deberá afrontar el abono de dos impuestos: IRPF e IBI. En el primer caso, la venta de un inmueble, ya sea rústico o urbano, deberá tributar a través de las ganancias y pérdidas patrimoniales.

En este sentido, es fundamental reflejar si ha habido aumento o no del valor, es decir, si se ha vendido por una cuantía superior a la que se adquirió. Por el contrario, puede haberse producido una reducción de dicho valor, al vender a un precio inferior a aquel por el que se adquirió.

En el caso del IBI, el vendedor tiene que pagar la liquidación correspondiente al ejercicio en el que se produjo la venta. Además, cuando realizamos una compraventa, también habrá que asumir otros gastos cuyo pago se puede pactar entre las partes, como son: gestoría, notaría, registro, tasación del inmueble…

En conclusión, la principal diferencia es que, cuando vendemos un terreno rústico, no habrá que pagar IVA, pues así lo establece el artículo 20 de la Ley del IVA, ni la plusvalía municipal, pues este impuesto solo grava el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana y, por tanto, no rústica y cuyo método de cálculo, además, ha sido declarado inconstitucional recientemente por el Tribunal Constitucional.

En cuanto a la pregunta que plantea, la Ley de IRPF en su artículo 38.3 dispone: “Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. La cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida. La anticipación, total o parcial, de los derechos económicos derivados de la renta vitalicia constituida determinará el sometimiento a gravamen de la ganancia patrimonial correspondiente”.

El artículo 42.3 del Reglamento de IRPF establece una serie de requisitos para que pueda aplicarse la exención por reinversión en rentas vitalicias, a saber:

.- El contrato de renta vitalicia deberá suscribirse entre el contribuyente, que tendrá condición de beneficiario, y una entidad aseguradora. En los contratos de renta vitalicia podrán establecerse mecanismos de reversión o periodos ciertos de prestación o fórmulas de contraseguro en caso de fallecimiento una vez constituida la renta vitalicia.

.- La renta vitalicia deberá tener una periodicidad inferior o igual al año, comenzar a percibirse en el plazo de un año desde su constitución, y el importe anual de las rentas no podrá decrecer en más de un cinco por ciento respecto del año anterior.

.- El contribuyente deberá comunicar a la entidad aseguradora que la renta vitalicia que se contrata constituye la reinversión del importe obtenido por la transmisión de elementos patrimoniales, a efectos de la aplicación de la exención prevista en este artículo.

*Sofía Sánchez Fernández y Sara Espada Vares, abogadas de Lean Abogados.