Mis hijos compraron piso al 50% y ahora uno me vende su mitad, ¿qué gastos conlleva?

Mis dos hijos compraron un piso al 50% y ahora uno de ellos me vende su mitad correspondiente. ¿Qué gastos llevaría la compraventa de dicho porcentaje?, ¿hay otra solución legal?

La compraventa está regulada en el artículo 1.445 del Código Civil, a través de un contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada, en este caso un inmueble, y la otra parte a pagar por ella un precio cierto. La compraventa de un inmueble, o en este caso, de una parte del mismo, conlleva el pago de una serie de impuestos que a continuación se exponen.

En primer lugar, el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), este tributo está regulado en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre. Siempre y cuando la venta suponga para el vendedor un incremento de patrimonio, habrá que incluirlo en la declaración del IRPF que realice el año siguiente a la compraventa.

Este incremento patrimonial se da cuando la diferencia entre el valor de adquisición y el de venta es mayor, si, por el contrario, esta diferencia fuera menor, estaremos ante una disminución patrimonial. Además, habrá que tributar por el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana o IIVTNU, más conocido como plusvalía municipal, regulado en la Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, es un impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

La regulación de este impuesto, al ser un tributo cuya gestión se ha atribuido a los municipios, dependerá de la normativa del ayuntamiento donde radique el inmueble en cuestión. Sin embargo, muy recientemente la sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucional este tributo. En este caso, al producirse la trasmisión de forma posterior a la publicación de la nueva normativa de la plusvalía, el IIVTNU deberá ser afrontado por el vendedor, es decir su hijo, conforme a la nueva normativa.

Esta operación también está gravada por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). En el caso que nos ocupa el comprador deberá pagar este impuesto dentro de los 30 días hábiles siguientes a la escritura de compraventa, mediante autoliquidación a través del modelo 600.

Por último, la compraventa de un inmueble conlleva una serie de gastos relacionados con la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad. En primer lugar, cabe destacar que esta operación debe hacerse ante notario, que será el encargado de dar fe, y para ello se deberán pagar los denominados gastos de notaría que se derivan de dicha intervención.

Las tarifas de los notarios, denominadas aranceles, son aprobadas por el Gobierno mediante real decreto y son las mismas para todos los notarios de España. Esta operación se inscribirá en el Registro de la Propiedad del lugar donde esté inscrita la vivienda y, para ello deberá presentar la documentación pertinente, así como asumir el pago de los gastos que conlleva el cambio en su inscripción.

Estos gastos están fijados legalmente mediante el real decreto de aprobación de aranceles de los Registradores de la Propiedad, y su importe depende del precio de la compraventa, que se calcula sobre el valor declarado en la escritura.

Las opciones de las que dispone para realizar un cambio de titularidad de la vivienda son bien, a través de compraventa o por donación. La donación se encuentra regulada en el artículo 618 del Código Civil, que establece que “la donación es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta”; es decir, se define como un negocio jurídico por el cual una persona transmite a otra un bien sin mediar precio.

En caso de optar por esta última opción, habría que asumir del mismo modo los siguientes impuestos. El IRPF y la plusvalía municipal tendrán que ser igualmente asumidos por el donante, en este caso su hijo.

Por otro lado, en lugar de tributar ITP, el donatario tendrá que asumir el pago de impuesto de sucesiones y donaciones. El ISD es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por lo que se habrá de estar a lo dispuesto en la normativa autonómica del lugar donde radique el inmueble.

*Sofía Sánchez Fernández y Sara Espada Vares, abogadas de Lean Abogados.